Nya penningtvättsregler – det här förändras för fastighetsmäklarna
Paketet består huvudsakligen av tre delar:
Penningtvättsförordningen – förordning (EU) 2024/1624 (AMLR). Den innehåller de materiella skyldigheterna för verksamhetsutövarna, som t.ex. kundkännedomsåtgärder, rapportering, riskbedömning och rutiner. Förordningen ska börja tillämpas 10 juli 2027 och blir då direkt tillämplig i Sverige.
AMLA-förordningen – förordning (EU) 2024/1620. Genom denna förordning har EU inrättat en ny gemensam penningtvättsmyndighet, AMLA (Authority for Anti-Money Laundering and Countering the Financing of Terrorism), med säte i Frankfurt. AMLA ska bland annat bidra till enhetligare regler och tillsyn inom hela EU. För den icke-finansiella sektorn, där fastighetsmäklarbranschen ingår, får AMLA framför allt en samordnande roll gentemot de nationella tillsynsmyndigheterna.
Sjätte penningtvättsdirektivet – direktiv (EU) 2024/1640 (AMLD6). Direktivet reglerar framför allt medlemsstaternas organisation av regelsystemet: tillsyn, finansunderrättelseenheter, register över verkliga huvudmän, nationella riskbedömningar och samarbete mellan myndigheter. Paketet syftar bland annat till att minska de betydande skillnader som funnits mellan medlemsstaternas tillsyn.
AMLA ska också ta fram ett stort antal tekniska standarder, riktlinjer och rekommendationer. Det innebär att den fullständiga bilden av hur vissa krav i regelverket ska tillämpas i praktiken inte framgår enbart av den antagna förordningen. Regelverket kommer successivt att kompletteras med AMLA:s föreskrifter.
Vad händer med den svenska penningtvättslagen och FMI:s föreskrifter?
Det nuvarande svenska systemet bygger huvudsakligen på penningtvättslagen (2017:630), kompletterad för mäklarbranschen av FMI:s penningtvättsföreskrifter.
När EU:s penningtvättspaket börjar tillämpas kommer en stor del av dessa materiella regler i stället att följa direkt av EU-förordningen. Sverige behöver samtidigt genomföra det sjätte penningtvättsdirektivet och anpassa svensk lagstiftning och myndighetsföreskrifter till det nya systemet. Det innebär alltså inte att all svensk reglering på området försvinner, men utrymmet för nationella lösningar blir mindre.
De viktigaste förändringarna för fastighetsmäklare
Mycket av grundstrukturen kommer att kännas igen. Mäklare ska även fortsättningsvis arbeta riskbaserat, identifiera och kontrollera kunder och verkliga huvudmän, bedöma kundens risk, övervaka affärsförbindelser och rapportera misstänkta aktiviteter. Men reglerna blir mer detaljerade och harmoniserade med resten av EU.
1. Både köparen och säljaren blir uttryckligen kunder. Detta är en principiellt viktig förtydligande i förordningen. Även om denna ordning gäller sedan tidigare så innebär det att EU-regelverket tydligare än den nuvarande svenska konstruktionen lägger ett kundkännedomsansvar på mäklaren beträffande båda parterna i affären.
2. Tidpunkten för kundkännedomen regleras särskilt för fastighetsmäklare. Förordningen tar uttryckligen hänsyn till att det vore oproportionerligt att genomföra full kundkännedom på alla spekulanter. I skälen anges att kundkännedomsåtgärder blir relevanta när det finns tydliga tecken på att parterna avser att gå vidare med transaktionen, exempelvis när ett anbud lämnas och accepteras.
Identitetskontrollen ska för fastighetsmäklare genomföras efter att ett anbud accepterats av säljaren och under alla förhållanden innan pengar eller egendom överförs. Detta ger alltså en mer specifik EU-rättslig reglering av när köparens identitetskontroll behöver vara genomförd. I praktiken innebär detta att det kommer finnas ett utrymme för att slutföra identitetskontrollen senast innan handpenning betalas eftersom det är då som pengar överförs. Detta innebär en skillnad från dagens reglering där identitetskontrollen ska uppnås senast innan kontraktsskrivningen.
3. Kraven kring identifiering av kunden och verklig huvudman skärps. Mäklaren ska inhämta fler uppgifter om kunden och dennes verkliga huvudman. Bland annat kommer kontrollen omfatta inhämtande och kontroll av uppgifter om födelseort, bostadsadress, hemvistland, medborgarskap samt nummer på pass/nationell ID-handling. Det är alltså betydligt mer information som ska inhämtas än vad de nuvarande reglerna uttryckligen kräver.
4. Periodisk rapportering. En nyhet som kommer att märkas för mäklarföretagen är kravet på så kallad periodisk rapportering till FMI. Företagen kommer att behöva lämna olika uppgifter om sin verksamhet, exempelvis om kunder, PEP, verkliga huvudmän, transaktioner och kopplingar till högriskländer. Uppgifterna ska hjälpa FMI att bedöma företagens risk för penningtvätt och finansiering av terrorism och avgöra var tillsynsinsatserna bäst behövs. Exakt vilka uppgifter som ska rapporteras är ännu inte slutligt bestämt, men enligt FMI är planen att inrapporteringen ska börja under 2028.
5. Riskbedömningen blir fortsatt central – men inom ett mer harmoniserat system. Mäklarföretagen ska även fortsättningsvis göra en verksamhetsomfattande allmän riskbedömning och använda den som grund för sina riskreducerande åtgärder. Det är alltså ingen förändring av den grundläggande riskbaserade modellen. I dag kräver regelverket redan att riskbedömningen bland annat omfattar hur verksamhetens tjänster kan utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism och att den regelbundet utvärderas.
Skillnaden är framför allt att kraven framöver kommer från ett mer detaljerat och EU-harmoniserat regelverk och kompletteras av tillsynsmyndigheten AMLA:s standarder och riktlinjer.
6. Tydligare ansvar för regelefterlevnaden. Det nya regelverket innebär också tydligare krav på vem som ansvarar för penningtvättsarbetet i mäklarföretaget. Företaget ska utse en regelefterlevnadschef i ledningen med det övergripande ansvaret för att reglerna följs, samt en regelefterlevnadsansvarig som ansvarar för det löpande arbetet med företagets rutiner, kontroller och rapportering av misstänkta transaktioner. I mindre och mindre komplexa verksamheter kan samma person ha båda rollerna och funktionerna kan även kombineras med andra arbetsuppgifter. Kraven innebär framför allt att ansvaret för företagets penningtvättsarbete blir tydligare fördelat och förankrat i företagets ledning.
7. Utkontraktering regleras mer uttryckligt. EU:s penningtvättpaket innehåller särskilda bestämmelser om utkontraktering av AML-funktioner och EU:s tillsynsmyndighet AMLA kommer utfärda riktlinjer om bland annat ansvarsfördelningen mellan verksamhetsutövaren och tjänsteleverantören och tillsynsförväntningarna på utkontrakterade funktioner.
Detta kan bli praktiskt betydelsefullt för mäklarföretag som använder externa leverantörer för exempelvis kundkännedom, PEP- och sanktionsscreening eller andra typer av AML-system.
8. Mer harmoniserad och enhetlig tillsyn. EU:s tillsynsmyndighet AMLA kommer normalt inte att ta över FMI:s direkta tillsyn över svenska fastighetsmäklare. Däremot får AMLA betydande möjligheter att påverka hur FMI och motsvarande myndigheter i andra medlemsstater bedriver tillsynen.
AMLA ska bland annat bidra till gemensamma tillsynsstandarder och utveckla en samordnad riskbaserad tillsynsmetod. För gränsöverskridande verksamheter inom den icke-finansiella sektorn införs dessutom möjligheter till särskilda tillsynskollegier.
Detta är på längre sikt en av paketets mest betydelsefulla förändringar: samma typ av verksamhet ska i större utsträckning möta samma krav och samma tillsynsstandard oavsett medlemsstat.
Vad är egentligen nytt för en svensk mäklare?
Det är viktigt att inte överdriva förändringarna som EU:s penningtvättspaket innebär. Mycket av det som den nya förordningen kräver gör svenska mäklare redan i dag enligt penningtvättslagen och FMI:s föreskrifter. De grundläggande skyldigheterna – riskbedömning, kundriskklassificering, kundkännedom, övervakning, rapportering och dokumentation – finns redan.
De mest påtagliga förändringarna kan därför sammanfattas som harmonisering och precisering snarare än ett helt nytt regelsystem.
Därtill kommer ett antal mer detaljerade och mindre förändringar beträffande exempelvis PEP, kundkännedomsuppgifter, förenklade och skärpta åtgärder, medlens ursprung, koncernregler, utkontraktering, bevarande av handlingar och interna kontrollfunktioner.
Det är drygt tio månader kvar till den 10 juli 2027 då förordningen träder i kraft, och AMLA:s kompletterande regelverk med standarder och riktlinjer är under framtagande. Det är därför inte helt klart hur förändringarna och nyheterna kommer att se ut i slutändan och alla förändringar kommer inte träda i kraft direkt. EU-förordningen och direktiven utgör huvudstrukturen, men de tekniska standarderna, AMLA:s riktlinjer och den kommande svenska kompletteringslagstiftningen blir viktiga för den praktiska tillämpningen. Klart är emellertid att regelverket kommer att bli mer detaljerat och förhoppningsvis tydligare vilka krav som gäller jämfört med dagens regelverk.
Mäklarsamfundet kommer att återkomma med mer information och utbildningsinsatser när vi vet mer om hur de nya kraven kommer att se ut. Men redan nu kan det vara bra att ta del av förordningen som du hittar här.
Emil Ericsson
Förbundsjurist Mäklarsamfundet
