Hur kan bra mäklare bli ännu bättre?

Läs riksdagens uppföljning av den nya fastighetsmäklarlagen här.

Egenåtgärder för ökat förtroende för mäklaren

Av de som svarade på SCBs enkät uppgav flertalet (87 %) att mäklaren skötte sitt uppdrag på ett korrekt sätt. Det får anses som ett mycket gott resultat. Särskilt med hänsyn till det svåra uppdrag som förmedlingstjänsten innebär. Samtliga kundkategorier – uppdragsgivare, säljare respektive köpare samt spekulanter och övriga – ska vara nöjda eller vart fall acceptera det arbete som mäklaren utfört.

Enkätundersökningarna redovisar konsumenternas upplevda problem. Det kan konstateras att kritiken, i flera avseenden, felaktigt riktas mot mäklaren. I vissa fall får inte en mäklare medverka på det sätt som kunderna önskar eller förutsätter. Okända förhållanden som till exempel dolda fel eller en höjning av månadsavgiften som beslutas efter köpet kan en mäklare normalt inte lastas för.

En analys av det upplevda missnöjet bör kunna leda till en ännu bättre och säkrare förmedlingstjänst. Utmaningen blir att identifiera vad mäklare, mäklarföretagen och Mäklarsamfundet kan göra för att nå ett ökat förtroende för mäklaren.

Utgångspunkten bör vara att presentera förmedlingsuppdraget tydligare. Det gäller i första hand mäklarens begränsade kontrollskyldighet och ansvar för de handlingar som upprättas. Det skulle kunna ge en bättre förståelse hos allmänheten för mäklarens roll. En viktig del bör också vara att framhålla de grundläggande förutsättningarna för en bostadsaffär, till exempel parternas respektive åtaganden.

Sammanfattning 
Enligt underlaget är de vanligaste problemen felaktig information i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring, budgivningen som ifrågasätts på olika sätt och att mäklaren inte uppfattas som opartisk. På andra plats bland klagomålen som riktats till de kommunala konsumentvägledarna kommer ”mäklaren upplyser inte om omfattningen av köparens undersökningsplikt”.

Andra utpekade problemområden är felaktigheter i köpekontrakt, brister i mäklarens upplysningsskyldighet och priset i marknadsföringen (lockpris).

Inventera riskerna
Det är inte möjligt att från enkätundersökningarna ge förslag på åtgärder som passar alla mäklare. Riskbedömningen bör utgå från varje förmedlingsuppdrag, den aktuella marknaden, kundkategori och objekt. Presentationen nedan ska därför i första hand uppfattas som exempel på förhållanden där en översyn skulle kunna leda till förbättringar av mäklarens rutiner eller dokument.

Köparens undersökningsplikt 
Mäklaren ska enligt fastighetsmäklarlagen skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka objektet. Sådan information lämnas normalt i eller tillsammans med objektsbeskrivningen. Med anledning av kritiken kan det finnas anledning att föra en dialog med företrädare för konsumenterna om hur informationen kan göras lättare att uppfatta, t.ex. genom en tydligare layout eller en mer framträdande placering. Kompletterande muntlig information eller kontrollfrågor från mäklaren skulle också kunna leda till en ökad insikt om undersökningspliktens omfattning och konsekvenser.

Budgivningen  
Budgivningen är inte lagreglerad på annat sätt än genom kravet på mäklare att upprätta och överlämna en anbudsförteckning. Bud är inte bindande vilket medför att även korrekt och aktuell information om tidigare bud snabbt kan bli missvisande.

Vid allmänna frågor om budgivning kan en mäklare normalt hänvisa till den information som finns på FMIs och Mäklarsamfundets webbplatser, se t.ex. http://www.maklarsamfundet.se/budgivningsprocessen-en-fortroendefraga

Objektsbeskrivningen   
Huvuddelen av uppgifterna i objektsbeskrivningen lämnas normalt av uppdragsgivaren. Det följer av omsorgplikten att mäklaren bör uppmärksamma vikten av att uppgifterna i objektsbeskrivningen är korrekta. Ett utkast bör skickas till uppdragsgivaren för korrekturläsning och godkännande.

Bostadens storlek är en av de obligatoriska uppgifterna i en objektsbeskrivning för både en villa och en lägenhet. Om det finns flera uppgifter bör uppgifter lämnas om samtliga uppgifter med information om varifrån respektive uppgift kommer.

Om arean är särskilt betydelsefull för köparen bör köparen mäta eller låta mäta objektet före köpet. Om areauppgiften framstår som osäker kan mäklaren föreslå att säljaren låter utföra en sådan mätning inför marknadsföringen. På så sätt kan onödiga tvister undvikas, se http://www.fmi.se/bostadens-storlek

Tvister mellan parterna   
Det oklart vad som kan dölja sig bakom uppfattningen att mäklaren inte uppfattas som en neutral mellanman. Det är inte uteslutet att en del av kritiken uppkommer i situationer mellan kontrakt och tillträde eller efter tillträdet. Mäklaren bör vara tydlig så att parterna inte uppfattar det som att mäklaren hjälper till som ombud på den ena eller andra sidan.

Kortfattad information finns i tidigare Nyhetsbrev om köparen befaras vara sen med betalningen, se http://www.maklarsamfundet.se/saljarens-havning-vid-koparens-avtalsbrott...

En liknande situation uppkommer för mäklaren vid misstanke om köprättsliga fel, se http://www.maklarsamfundet.se/fel-i-fastighetbostadsratt

Om en tvist uppkommer mellan parterna i överlåtelsen bör mäklaren tidigt hänvisa till Mäklarsamfundets kundombudsman. Där kan både köpare och säljare få information om hur man kan gå vidare.

Mäklarsamfundet