Ny fastighetsmäklarlag på väg

Utredningens slutliga betänkande, SOU 2018:64, ”Utökad tillsyn över fastighetsmäklarbranschen”, överlämnades till regeringen den 9 augusti 2018. Mäklarsamfundets chefsjurist Jonas Anderberg deltog som en av experterna i utredningen.

- Inledningsvis diskuterades omvälvande förändringar av lagen, såsom att mäklarföretaget helt eller delvis skulle ersätta mäklaren som avtalspart i uppdragen och att arbetsgivare skulle överta ansvaret för mäklarens eventuella skadegrundande oaktsamhet. Utredaren har dock tagit intryck av branschens synpunkter i dessa delar. Vi har varit tydliga med vikten av att det personliga ansvaret för förmedlingsuppdraget kvarstår och att mäklaren också fortsatt är den som är part i avtalet med uppdragsgivaren. Den lösning utredningen slutligen kommit fram till, enligt vilken även mäklarföretaget omfattas av lagen och får ett visst övergripande ansvar är bra och bör ha förutsättningar att fungera väl, kommenterar Jonas. 

Utredningen föreslår bland annat:

• Att även fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av både fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen, bli registreringspliktiga och stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Fastighetsmäklarföretagen ska självständigt omfattas av penningtvättsreglerna, som idag enbart träffar den enskilde a mäklaren. Mäklarens nu gällande skyldighet i dessa avseenden föreslås inte förändras

• Att FMI ska ges möjlighet att göra lämplighetsprövningar av ägare och personer som sitter i mäklarföretagets styrelse. FMI ska även kunna ingripa mot en person i ledande ställning som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet orsakat att ett mäklarföretag brutit mot penningtvättsreglerna

• Att de nu gällande förbuden rörande sk självinträde, förtroenderubbande verksamhet och att uppträda som ombud ska fortsättningsvis även ska gälla för mäklarföretaget

• Att mäklarföretaget får ett övergripande skyldighet att verka för att mäklarna i företaget uppfyller sina förpliktelser enligt lagen, sanktionerad via tillsyn och visst skadeståndsansvar

•  Att mäklarföretaget i likhet med mäklaren personligen ska var skyldig teckna en ansvarsförsäkring för sitt eventuella skadeståndsansvar enligt lagen

• Att uppdragsavtal och depositionsavtal ska kunna ingås elektroniskt samt att det inledningsvis ska vara tillräckligt att fastighetsmäklaren håller objektsbeskrivningen tillgänglig för konsumenten.


- Att den nya lagen ska omfatta mäklarföretaget och föreskriva en registreringsplikt är ofrånkomligt då detta är ett krav som följer av EU:s fjärde penningtvättsdirektiv. Förslagen om elektronisk underteckning och de som rör objektsbeskrivningen har ett tydligt mervärde för branschen. En ökad digitalisering underlättar kommunikationen med kunderna och har även positiva miljöaspekter då kraven på tryckt information minskar, fortsätter Jonas Anderberg.

Nu ska lagförslaget ut på remiss, men vi kan med ganska stor säkerhet räkna med att förslagen kommer bli verklighet. Inte minst med tanke på att förslagen inkluderar ändringar som är nödvändiga för att anpassa våra svenska regler till EU:s fjärde penningtvättsdirektiv.

Tittar vi närmare på utredningens resonemang och förslag finns det några särskilt intressanta delar.

Vad är ett mäklarföretag?

För att mäklarföretagen ska omfattas av Fastighetsmäklarlagen och ställas under tillsyn krävs en definition av vad som avses med begreppet mäklarföretag, något som inte är alldeles självklart. Flera avgränsningar diskuterades men utredningen landade i den definition som Mäklarsamfundet ansåg bäst; att det nya reglerna föreslås omfatta de mäklarföretag där det faktiskt bedrivs förmedlingsverksamhet och exempelvis inte franchisegivande bolag. De registreringspliktiga företagen kommer åläggas betala avgifter till FMI, utöver de, men på en motsvarande nivå, som det nu åligger de enskilda mäklarna att betala.

Fortsatt personligt ansvar för mäklaren men nytt övergripande ansvar för företaget

Det personliga ansvaret för förmedlingsuppdragen och rollen som part i uppdragsavtalen ska fortsatt vara mäklaren som fysisk person. Mäklarföretagen föreslås dock få visst övergripande ansvar att verka för att företagets verksamma mäklare ges förutsättningar att uppfylla sina skyldigheter enligt lagen. Denna skyldighet ska sanktioneras såväl av tillsynen som av ett uttryckligt skadeståndsansvar (dock ett självständigt ansvar för företagets egna vållande och inte ett s.k. principalansvar – ansvar för den anställdes skadegrundande handlingar). Därav följer också en skyldighet för företaget att ha en ansvarsförsäkring som täcker detta ansvar.

Vissa förbud och skyldigheter ska även gälla företaget

Mäklarföretaget som sådant ska inte vara skyldig att följa god fastighetsmäklarsed, men för att stärka mäklarens ställning som oberoende mellanman föreslås kompletterande regler som innebär att vissa av dagens förbud för mäklaren, även ska gälla för mäklarföretaget. Detta gäller till en början förbudet mot det som brukar kallas självinträde, med innebörd att inte heller företaget kommer tillåtas köpa en fastighet som mäklare i företaget har eller har haft i uppdrag att förmedla. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet föreslås bli utökat till att omfatta företaget, som då förbjuds ägna sig åt verksamhet som är ägnat rubba förtroendet för de mäklare som är verksamma i företaget. Slutligen ska ombudsförbudet även gälla företaget som i likhet med mäklaren förbjuds uppträda som ombud för säljaren mot köparen eller för köparen mot säljaren. Undantaget för mäklaren att åta sig begränsade uppgifter som gäller idag blir kvar men kommer bara gälla för mäklaren. För företaget blir förbudet istället absolut.

Företaget föreslås också få en plikt att för egen del spara mäklarens obligatoriska dokumentation, journal, budförteckning m.m. för att säkerställa att dessa finns tillgängliga vid en eventuell senare granskning.

Objektsbeskrivning och digitala avtal

Vissa ändringar föreslås också för mäklaren själv. Reglerna kring tillhandahållande av objektsbeskrivning till konsumenten föreslås ersättas av en huvudregel om att den ska hållas tillgänglig. Det öppnar för att den kan finnas på hemsida eller i läsplatta på visningen, istället för att tryckas och överlämnas på visningarna. Mäklaren är dock alltid skyldig tillhandahålla beskrivningen till en tilltänkt köpare som begär det och att säkerställa att köpare som är konsument, tagit del av beskrivningen före köpet. Förslaget är positivt ur miljöhänseende då det begränsar kraven på att använda tryckt material, samtidigt som det säkerställer att köparen före köpet fått del av den viktiga information som beskrivningen regelmässigt innehåller.
Utredningen föreslår även en möjlighet att underteckna uppdragsavtal och depositionsavtal elektroniskt, vilket inte är möjligt med dagens regler. Det är något som efterfrågats en längre tid och som i många situationer kan underlätta kommunikationen mellan mäklare och kund. Det ligger också väl i linje med en strävan att öppna för att nyttja digital teknik där det är möjligt.