Mäklarbilderna – så ser läget ut just nu
I juni släppte Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet rapporten “Grindvaktarna vid bostadsaffären” – vad kom den fram till?
Vi har tidigare visat att handeln med så kallade mäklarbilder vid bostadsrättsförmedling har vuxit till en marknad som vi uppskattar omsätter som minst mellan 95 och 133 miljoner kronor om året. Vi har också analyserat de juridiska förutsättningarna och kommit fram till att hanteringen enligt vår bedömning strider mot bostadsrättslagens intentioner.
I den senaste rapporten, som vi tog fram tillsammans med Fastighetsmäklarförbundet, ville vi gå ett steg längre och visa varför den här marknaden fungerar som den gör. Med hjälp av ekonomisk teori analyserar vi det marknadsmisslyckande som vi menar har uppstått.
Vi visar bland annat hur förvaltare kan använda sin kontroll över informationen, ett slags lokalt informationsmonopol för den aktuella bostadsrätten, för att skapa intäkter utan att möta något egentligt konkurrenstryck. Det är bostadsrättsföreningen som väljer förvaltare, men det är mäklaren och i många fall säljaren som får betala för informationen. Ingen av dem kan välja en annan leverantör. Rapporten visar också hur fullmakter åsidosätts, hur kostnadsfria informationsvägar görs otillräckliga och hur samma administrativa moment kan generera flera avgifter.
Det handlar alltså om att förvaltarna tar orimligt mycket betalt, men den större berättelsen är en affärsmodell där ansvar, kontroll och ekonomiska incitament hamnat hos olika aktörer. Det skapar en obalans som ytterst påverkar konsumentskyddet.
Vad har hänt i frågan sedan rapporten släpptes och vilka reaktioner har den lett till?
Det finns skäl för både optimism och sund realism när man bedömer var frågan står i dag. Det positiva är att vi nu driver frågan aktivt och branschgemensamt. Vi har gått från att beskriva ett problem som många mäklare känner igen allt för väl till att dokumentera konkreta händelseförlopp, avtal och betalningsmodeller. Rapporten har också uppmärksammats utanför mäklarbranschen, inte minst i media. Även om det fortsatt är rätt utmanande att skapa stor medial uppmärksamhet kring den här frågan som lätt blir teknisk och uppfattas som branschintern gör den uppmärksamhet vi ändå fått för detta det svårare att avfärda frågan som enbart missnöje med höga avgifter.
Realismen ligger i att själva ordningen ännu inte har förändrats i grunden. Förvaltare fortsätter att ta mycket betalt för information som föreningen redan har ett ansvar att tillhandahålla. I våra underlag finns exempel på mäklarbilder som kostar över 1 600 kronor. Det är svårt att motivera sådana belopp för att tillgängliggöra uppgifter som redan finns digitalt, särskilt när föreningen betalar förvaltaren för administrationen och dessutom kan ta ut en överlåtelseavgift. Samtidigt pågår uppbyggnaden av det statliga bostadsrättsregistret. Där ser jag en möjlighet till verklig förändring på sikt, men det är för tidigt att säga hur stor del av problemet som kommer att lösas.
Om upplägget strider mot lagens intention – varför prövar Mäklarsamfundet inte saken rättsligt?
Det är en rimlig fråga. Vi anser att den juridiska argumentationen är stark, men att driva en process är mer komplicerat än att konstatera att ett visst upplägg sannolikt saknar lagstöd.
Det handlar framför allt om vem som ska föra talan, mot vem och vilken rättsfråga som faktiskt ska prövas. Bostadsrättslagen lägger ansvaret för bland annat lägenhetsförteckningen och medlemsprövningen på bostadsrättsföreningen. Att föreningen har anlitat en extern förvaltare förändrar inte det ansvaret. Om man vill pröva just föreningens lagstadgade skyldigheter är det därför naturligt att rikta anspråket mot föreningen, snarare än att enbart fokusera på förvaltaren. Sedan finns ett ganska tydligt incitamentsproblem även här. En bostadssäljare är sällan beredd att driva en civilrättslig process om några tusen kronor mitt i en bostadsaffär där betydligt större belopp står på spel. En fastighetsmäklare behöver dessutom få affären genomförd och har ofta starka skäl att värna relationerna med bostadsrättsföreningar på den lokala marknaden.
Det betyder inte att en rättslig prövning är utesluten. Ett väl valt fall skulle kunna bidra till att klargöra rättsläget. Men det gäller att hitta rätt förutsättningar. Under tiden behöver vi arbeta på flera fronter: juridiskt, politiskt och genom att synliggöra hur den här marknaden faktiskt fungerar.
Vem har egentligen möjlighet att förändra dagens ordning – lagstiftaren, bostadsrättsföreningarna, förvaltarna eller någon annan?
Alla har möjlighet att påverka, men problemet är att incitamenten inte är särskilt väl samordnade. Det är egentligen en av de viktigaste slutsatserna i vår senaste rapport. Förvaltarnas ekonomiska incitament att förändra en lönsam affärsmodell är, milt uttryckt, begränsade. Den enskilda mäklaren saknar i praktiken förhandlingsstyrka eftersom det inte går att välja en annan leverantör av informationen. Och bostadsrättsföreningarnas styrelser, som faktiskt är förvaltarnas uppdragsgivare, har ofta ganska dålig insyn i vad som händer med informationen och vilka intäkter den genererar.
Jag tror därför att föreningarnas styrelser har en större roll att spela än vad många inser. De behöver bli bättre beställare och förstå vad de faktiskt handlar upp när de tecknar förvaltningsavtal. Det räcker inte att jämföra priset på den löpande förvaltningen. Man måste också undersöka vilka avgifter som tas ut vid överlåtelser, vem som betalar dem och vem som får intäkterna.
Sedan har lagstiftaren ett ansvar för att regelverket fungerar som det var tänkt. En viktig del av lösningen är det offentliga bostadsrättsregistret, men det kan också behövas tydligare regler för tillgången till obligatorisk information.
Jag skulle gärna se att fler bostadsrättsföreningar började ställa frågan till sina förvaltare: Varför ska våra medlemmar, eller deras ombud, behöva betala en gång till för information som vi redan betalar er för att hantera?
Vilken roll kan det kommande statliga bostadsrättsregistret spela – och vad riskerar det att inte lösa?
Registret kommer att göra stor skillnad. Att vi äntligen får en samlad och offentlig infrastruktur för grundläggande information om bostadsrätter är en mycket betydelsefull reform, både för konsumentskyddet och för bostadsmarknadens funktionssätt. Det är något som Mäklarsamfundet har kämpat för i flera decennier. Framför allt kommer uppgifter om ägarförhållanden och pantsättningar att samlas i ett nationellt system. När uppgifterna kan hämtas från ett offentligt register minskar beroendet av enskilda förvaltare.
Problemet är att registret, så som det nu är beslutat, inte kommer att innehålla all information som mäklaren enligt lag behöver redovisa. Det kan gälla exempelvis andelstal i föreningen, årsavgifter, beslutade avgiftsförändringar och uppgifter som behövs för att redovisa bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. För de uppgifterna kommer mäklaren fortfarande att vara beroende av information från föreningen eller förvaltaren.
Vi har länge argumenterat för ett bredare register som omfattar hela den informationsmängd som behövs för en trygg bostadsrättsaffär. Där har regeringen valt en snävare lösning, mycket på grund av integritetsskäl. Det är olyckligt eftersom vi nu bygger en helt ny infrastruktur och har möjlighet att rätta till ett systemfel som funnits länge.
Men det vore fel att avfärda registret för att det inte löser allt. Det kommer att göra skillnad. Däremot riskerar vi att stå kvar med en betydande del av dagens avgiftsproblematik även efter att registret är på plats. Så, kampen fortsätter kan man väl sammanfatta det som.
Finns det något en enskild fastighetsmäklare kan göra redan i dag för att slippa den här ordningen?
Det finns flera mäklare där ute som krigar på varje dag i den här frågan, och många gånger också lyckas hävda sin rätt och få ut uppgifterna utan att betala. Men det krävs idoghet och ofta hård argumentation. Det tar tid och energi så klart. Jag vet också att mäklare nått framgång i dialoger med styrelser just genom att göra dem uppmärksamma på de rapporter och analyser vi tagit fram i frågan. Det går alltså att använda den här kunskapen som ett verktyg för att höja kunskapen och förståelsen hos de styrelser man kommer i kontakt med. Framför allt vill jag uppmana mäklare att fortsätta dokumentera och rapportera problem till oss. Det kan handla om nekade fullmakter, orimliga avgifter, felaktiga uppgifter eller krav på betalning för att få en medlemsansökan hanterad. Den dokumentationen är viktig för vårt fortsatta arbete. Vi vet att det förekommer varje dag, men ju mer vi kan bygga en tydlig empirisk bild av problemet desto enklare blir vårt påverkansarbete i den här frågan.
Vad är Mäklarsamfundets mål i frågan – hur skulle en rimlig ordning se ut?
Målet är egentligen ganska okomplicerat. Den information som enligt lag måste finnas tillgänglig för att en bostadsrätt ska kunna säljas enligt regelverket ska också kunna hämtas på ett enkelt, tillförlitligt och avgiftsfritt sätt av den som har rätt till den.
Det betyder inte att förvaltare inte ska kunna ta betalt för sina tjänster. En bra ekonomisk förvaltning har ett stort värde för bostadsrättsföreningar, och digitala lösningar kan göra administrationen betydligt effektivare. Men förvaltaren ska få betalt av sin uppdragsgivare för de tjänster som ingår i uppdraget. Obligatorisk information ska inte kunna låsas in och säljas tillbaka till föreningens medlemmar eller deras ombud.
En rimlig ordning innebär också att ansvar och kontroll hänger ihop. Den som ansvarar för informationens riktighet måste ha förutsättningar att hålla den uppdaterad och rätta fel. Den som enligt lag är skyldig att redovisa informationen måste kunna få tillgång till den utan onödiga hinder.
Det kommande bostadsrättsregistret kan lösa en viktig del av detta. För den information som kommer att ligga kvar hos föreningarna behövs tydligare ansvarsfördelning och bättre transparens i förvaltningsavtalen.
I grunden handlar det om något större än kostnaden för en mäklarbild, nämligen att trygga bostadsaffärer förutsätter att köpare och säljare har tillgång till korrekt information. En säljare ska inte dubbeldebiteras för att få tillgång till uppgifter som redan tillhör henne, och mäklare ska inte behöva betala stora summor för att fullgöra sina skyldigheter enligt lag.
Joakim Lusensky
Analys- och kommunikationschef Mäklarsamfundet
