Bostadsrättens indirekta nettoskuld
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Flera upptäckbara fel – köparna hade inte uppfyllt sin undersökningsplikt
Fastighetsköpet avsåg en byggnad från 1926. Enligt objektsbeskrivningen var fastigheten ”totalrenoverad”. Under rubriken Byggnadssätt framgick att all el i huset var utbytt och att detta bland annat innebar en ny el-central och nya ledningar. I frågelistan hade säljaren svarat att han inte observerat eller misstänkt något fel i elsystemet. Före köpet hade köparen låtit utföra en besiktning. I protokollet fanns en notering om att elinstallationer inte omfattades av besiktningen. För sådana undersökningar rekommenderades kontrakt med en sakkunnig. Vissa stickprovskontroller av vägguttag hade utförts. Köparna yrkade 237 000 kr vilket motsvarade kostnaderna för att åtgärda de felaktiga installationerna, Felen omfattade bland annat felaktigt använda ledningar, felaktiga monteringar, oreda i dosor och löst hängande kabel. Anläggningen bedömdes som livsfarlig av den elektriker som köparna anlitat efter tillträdet och hela installationen måste bytas.
Tingsrätten ansåg att fastigheten avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Även om elen ”fungerat” så var installationerna bristfälliga i flera avseenden på ett sätt som kunde innebära fara för liv och hälsa. Avvikelserna berodde inte på anläggningens ålder. Domstolen ansåg att det förelåg ett (abstrakt) fel i jordabalkens mening. Köparen borde emellertid ha sett behovet av att låta en sakkunnig göra en besiktning och en normalt aktsam köpare hade reagerat på att arbetet inte verkade professionellt utfört. Som exempel på avvikelser angavs bland annat; avsaknad av lock på dosor, sladd som kopplats till en öppen dosa och hängande kablar. Köparna ansågs inte ha uppfyllt sin undersökningsplikt och kunde därför inte åberopa de icke fackmässiga elinstallationerna som köprättsliga fel. Deras talan ogillades. Motpartens rättegångskostnader uppgick till nära 300 000 kr.
Jönköpings tingsrätt dom den 5 december 2019 (laga kraft)
Bristerna i elsystemet var dolda och det förelåg inte några omständigheter som medfört en fördjupad undersökningsplikt för köparna
Fastighetsköpet omfattade ett bostadshus från 1996 som byggts till 2015. Köparna anlitade inte någon besiktningsman före köpet. Kravet på prisavdrag omfattade ett flertal brister i både elsystemet och avloppet. Sammanfattningsvis ansåg köparna att elen var livsfarlig. Säljaren invände att han inte kände till några brister men att han gjort samtliga arbeten själv utan hjälp från hantverkare. Elinstallationerna hade utförts under ”överinseende” av en behörig elektriker. I frågelistan angavs att jordfelsbrytare fanns. Säljaren invände vidare att vissa förhållanden varit upptäckbara bland annat el-centralens utformning och att ett eluttag var placerat i duschrummets s.k. våt-zon.
Tingsrätten ansåg att elinstallationerna var felaktiga i sin helhet på ett sätt som påverkat fastighetens värde negativt. Vid bedömningen av om felen varit upptäckbara utgick domstolen från att det ligger utanför undersökningsplikten att undersöka sådant som är inbyggt i väggar, tak och golv. Felen ansågs inte upptäckbara vid en vanlig besiktning. Säljarens uppgift om att han ”byggt huset själv” ansågs inte leda till någon utökad undersökningsplikt. Samma bedömning gjordes beträffande synliga installationer och det allmänna intrycket av elsystemet.
Prisavdragets storlek bestämdes till drygt 450 000 kr. I denna ersättning ingick bland annat kostnader för avhjälpande, återställande och material. Något åldersavdrag gjordes inte.
Västmanlands tingsrätt dom den 28 juni 2019 (överklagad)
Kundvägledarnas rekommendation
Elinstallationer ingår normalt inte i en byggnadsteknisk besiktning. I vissa fall görs en okulär kontroll som kan kompletteras med stickprov. Domen från Jönköpings tingsrätt visar att detta inte varit tillräckligt för att köparna i den affären skulle ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
En besiktning av elen kan uppfattas som en onödig utgift vid en bostadsaffär men det kan vara en god investering. I de två tvistemålen som redovisats har framkommit att elsystemen i bostäderna haft mycket allvarliga fel och att det förelegat fara för liv och hälsa. Köparnas krav har uppgått till betydande belopp. En säljares uppgifter om totalrenovering eller att elen är utbytt och ny har inte varit tillräckligt preciserade för att utgöra en utfästelse om att elsystemet också var säkert och att utförda installationer uppfyllde gällande krav.
Det är livsviktigt att den farliga fulelen upptäcks så att den kan åtgärdas av behöriga elektriker! Vi rekommenderar därför att både säljare och köpare uppmärksammas på värdet av att göra en översyn av elinstallationer i samband med en överlåtelse.
Läs mer här:
Elsäkerhet - vanliga frågor till kundvägledarna
Annika Ahlberg och Magnus Bäckström
Kundvägledare Mäklarsamfundet
/ Konsument 16 maj 2024 Mäklarsamfundets kundvägledare tar emot samtal från köpare, säljare, spekulanter och andra som har frågor om mäklartjänsten och bostadsaffären. Under år 2023…
/ Medlem 3 april 2024 Det var 2004 som Mäklarsamfundet inrättade tjänsten och anställde Titti Öhrn med titeln kundombudsman. Magnus Bäckström tog över 2016.Tre år senare förstärktes…
/ Bransch 12 januari 2023 Mäklarsamfundets Kundvägledare tar varje år emot samtal från tusentals köpare, säljare och spekulanter med frågor om bostadsaffärer. Magnus Bäckström berättar…
/ Konsument 5 maj 2022 Vad gäller egentligen när man flyttar in och märker att något inte riktigt fungerar som det ska? Vår kundvägledare Magnus var i förra veckan med i P1 för att…
/ Medlem 17 september 2020 Mäklarsamfundets kundvägledare går mot all time high i samtalsmängd. Från 1 januari till 31 augusti tog kundvägledarna emot 3 156 samtal. Håller trenden i sig…
/ Bransch 26 mars 2020 Att svåra tider stundar är ingen överraskning för någon. Men trots coronaviruset kan man behöva byta bostad och frågan är hur man ska tänka då. Mäklarsamfundets…
/ Bransch 30 januari 2020 En köpare bör utgå från att en äldre fastighet kan ha elinstallationer som är lika gamla som byggnaden. Elsystemet och andra installationer ingår normalt inte i…
/ Medlem 19 december 2019 God jul och gott nytt år, hälsar Mäklarsamfundets Kundvägledare – som hjälper dina kunder med frågor relaterade till bostadsaffären, i både stort och smått.
/ Juridik 28 mars 2019 Det har förekommit uppgifter i media om att förekomsten av så kallade dolda bud ökat på bostadsmarknaden. Det är knappast en nyhet att det är möjligt för…
/ Konsument 15 mars 2019 Mäklarsamfundets kundvägledare tar varje år emot över 3 500 samtal från Sveriges bostadskonsumenter. Det ger ett omfattande underlag som visar vilka frågor som…
/ Medlem 24 januari 2019 Det finns mycket som kan påverka bankens vilja att bevilja lån för bostadsköpare. Till exempel om köpet avser en bostad i en liten bostadsrättsförening. Vad bör…
/ Bransch 10 januari 2019 En av Mäklarsamfundets mest uppskattade tjänster är kundombudsmannen, som varje år tar över 3000 samtal med konsumenter. Kundombudsmannen Magnus Bäckström får…
/ Konsument 8 juni 2018 En tid efter kontraktsskrivning är det dags för tillträde, men hur går ett tillträde till? I ett sprillans nytt avsnitt av Konsumentkollen går Mäklarsamfundets…
/ Konsument 25 maj 2018 Den senaste tiden har jag som Mäklarsamfundets kundombudsman tagit emot ovanligt många samtal från både köpare och säljare gällande att lägenhetsförrådets…
/ Konsument 17 maj 2018 I veckan publicerade Di en artikel om att bostadskonsumenter riskerar att hamna i en situation där de tvingas bryta köpekontraktet. Något som kan bli mycket…
/ Konsument 22 mars 2018 Mäklarsamfundets kundombudsman tar varje år emot över 3000 samtal från Sveriges bostadskonsumenter. Det ger ett omfattande underlag som visar vilka frågor som…
/ Konsument 22 mars 2018 Köpare och säljare kan ibland ha behov att i ett köpekontrakt avtala om att köpet ska återgå under vissa förutsättningar. I senaste avsnittet av Konsumentkollen…
/ Konsument 19 mars 2018 Mäklarsamfundets kundombudsman tar varje år emot över 3000 samtal från Sveriges bostadskonsumenter. Det ger ett omfattande underlag som visar vilka frågor som…
/ Konsument 8 mars 2018 Köpare och säljare kan avtala om en friskrivningsklausul, men vad innebär den? I det senaste avsnittet av Konsumentkollen går Mäklarsamfundets kundombudsman…
/ Konsument 22 februari 2018 Konsumentkollen är tillbaka med nya avsnitt! I detta avsnitt går Magnus Bäckström igenom vad du som säljare bör tänka på om du vill säga upp…
/ Konsument 17 augusti 2017 Mäklarsamfundets kundombudsman Magnus Bäckström tar varje år emot över 3 000 samtal från bostadskonsumenter. Under sommaren brukar aktiviteten avta något och…
/ Juridik 21 juni 2017 Regeringen har nyligen fattat beslut om en ny elsäkerhetslag. Den nya lagen träder i kraft den 1 juli 2017. Syftet med den nya lagen är att stärka…
/ Konsument 21 juni 2017 Om du ska anlita en mäklare finns olika alternativ hur mäklarens provision eller ersättning kan beräknas. I det senaste avsnittet av Konsumentkollen går…
/ Juridik 8 juni 2017 Under den senaste tiden har Mäklarsamfundets kundombudsman fått flera telefonsamtal från köpare som blivit utlovade båtplats i samband med att de förvärvat en…
/ Konsument 8 juni 2017 Får fastighetsmäklaren hjälpa till att reda ut tvister mellan köpare och säljare? I det senaste avsnittet av Konsumentkollen reder Mäklarsamfundets…
/ Konsument 24 maj 2017 Vad ska mäklaren informera om? Vilket ansvar har mäklaren om det finns fel och brister i bostaden? I avsnitt 17 av Konsumentkollen går Mäklarsamfundets…
/ Konsument 11 maj 2017 Hur stor ska handpenningen vara? Varför ska handpenningen deponeras på fastighetsmäklarens klientmedelskonto? Vad är ett depositionsavtal? Mäklarsamfundets…
/ Konsument 27 april 2017 Funderar du på att köpa en bostad? Då har du en plikt att noggrant undersöka bostaden, en s.k. undersökningsplikt. I avsnitt 15 av Konsumentkollen förklarar…
/ Konsument 12 april 2017 De absolut vanligaste frågorna till Mäklarsamfundets kundombudsman handlar om tvist kring fel och brister i bostaden exempelvis att kylskåpet gått sönder mellan…
/ Konsument 30 mars 2017 Om det efter köpet upptäcks fel i objektsbeskrivningen, t.ex. att årsavgiften till bostadsrättsföreningen inte stämmer, vem ansvarar för detta? I avsnitt 13 av…
/ Konsument 16 mars 2017 I veckans avsnitt av Konsumentkollen svarar kundombudsman Magnus Bäckström på frågan: Vad gäller om jag vill säga upp förmedlingsuppdraget med…
/ Konsument 2 mars 2017 Idag den 2 mars är det premiär för andra säsongen av Konsumentkollen. Under våren kommer Mäklarsamfundets kundombudsman Magnus Bäckström fortsätta att ge tips…
/ Konsument 22 december 2016 I säsongens tionde och sista avsnitt av Konsumentkollen svarar Mäklarsamfundets kundombudsman Magnus Bäckström på vad som gäller om köparen vid tillträdet…
/ Konsument 8 december 2016 Du har lagt bud på en bostad och säljaren vill skriva köpekontrakt med dig, men innan ni undertecknat avtalet inkommer ytterligare bud. Vad gäller då? Få svaret…
/ Konsument 24 november 2016 Vad brukar ingå och inte ingå när man köper en bostad? Hur är det med garderober, hatthyllor och badrumsskåp? Mäklarsamfundets kundombudsman Magnus Bäckström…
/ Konsument 10 november 2016 I sjunde avsnittet av Konsumentkollen svarar Mäklarsamfundets kundombudsman Magnus Bäckström på frågan – vad gäller om köparen inte kan betala vid tillträdet?…
/ Konsument 27 oktober 2016 I det sjätte avsnittet av Konsumentkollen svarar Mäklarsamfundets kundombudsman Magnus Bäckström på frågorna: Har jag rätt att få reda på vilka övriga budgivare…
/ Konsument 13 oktober 2016 Innan man anlitar en fastighetsmäklare kan det vara bra att ha koll på vilka typer av avtal som förekommer i samband med en bostadsförsäljning. I veckans…
/ Konsument 29 september 2016 Veckans fråga i Konsumentkollen handlar om belysning, vilka lampor kan jag ta med mig när jag flyttar? Vad är ett byggnadstillbehör och vad räknas som lös…
/ Konsument 15 september 2016 Tänk dig att du varit med i en budgivning och lagt det högsta budet. I tanken har du redan flyttat in, men plötsligt får du reda på att bostaden sålts till en…
/ Konsument 1 september 2016 Innan sommaren släpptes första avsnittet av Konsumentkollen som en teaser. Nu kör vi igång på riktigt! I varje nyhetsbrev under hösten kommer Mäklarsamfundets…
/ Konsument 30 juni 2016 Inslaget Konsumentkollen gjorde succé i bostadspodden Tak över huvudet och nu är det smygpremiär för Konsumentkollen i Mäklarsamfundets webb-tv! Här ger…
/ Bransch 2 juni 2016 Under året har många fastighetsmäklare hört av sig med oro för att elinstallationerna ute i landet blir allt sämre. Mäklarsamfundet slår därför ett slag för…
/ Bransch 11 februari 2016 I veckan träffade Ingrid Eiken Elsäkerhetsverkets generaldirektör Elisabet Falemo för att samtala om elsäkerhet. Verket har ett särskilt intresse för frågor om…
/ Konsument 20 augusti 2015 Nu är semestertiderna över för de flesta av oss och allt drar igång igen. Så också höstsäsongens bostadsmarknad som i de flesta rapporter spås bli fortsatt…