Allt du velat veta om fullmakter

Till oss på Mäklarsamfundet juridik kommer ofta frågor om fullmakter. De kan vålla huvudbry samtidigt som det är viktigt att det blir rätt, en felaktig fullmakt kan sätta hela affären i gungning. Här nedan följer några vanliga frågor om fullmakter tillsammans med svaren.

I den här artikeln används ”vanlig fullmakt” för att beskriva skriftliga fullmakter som inte är framtidsfullmakter. 

Måste en fullmakt vara skriftlig? 

I princip ja. Vid försäljning av fastigheter måste fullmakten vara skriftlig. Men för bostadsrätter, som räknas som lös egendom, räcker det i teorin med en muntlig fullmakt. Däremot kommer en bank sannolikt aldrig godta en muntlig fullmakt. Det ligger också i linje med fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed att på det sättet säkerställa och dokumentera att det faktiskt finns en giltig fullmakt. Rådet är därför att alltid använda sig av skriftliga fullmakter, oavsett vilken typ av förmedling det handlar om.

Kan en fullmakt skrivas under digitalt?

Nej, en skriftlig fullmakt behöver skrivas under skriftligen.

Måste en fullmakt bevittnas?

En vanlig fullmakt behöver inte vara bevittnad, däremot är det många banker som kräver bevittning och många bostadsrättsföreningar önskar också det, varför det är rekommenderat att en vanlig fullmakt är bevittnad.

En framtidsfullmakt måste vara bevittnad av två personer.

Räcker en generalfullmakt?

Nej, det räcker typiskt sätt inte. Vid vanliga fullmakter behöver det framgå av fullmakten att den omfattar försäljning av bostad, och då gärna samtliga moment som är inkluderade i det. Det behöver också vara utpekat precis vilken bostad det handlar om. I normala fall innehåller generalfullmakter ingen sådan information och därför går de inte att använda vid försäljning av bostad.

Behöver kundkännedom uppnås på både fullmaktsgivaren och fullmaktshavaren?

Nej, i normalfallet inte. Du behöver uppnå kundkännedom på den som är den faktiska kunden, alltså den person eller de personer som är fullmaktsgivare. Det räcker att du gör en ID-kontroll och en PEP-kontroll på fullmaktshavaren.

Vad händer om fullmaktsgivaren avlider under förmedlingens gång?

Det beror lite på när under förmedlingsprocessen dödsfallet äger rum. Ett dödsfall innebär inte per automatik att fullmakten blir ogiltig, men beroende på när dödsfallet inträffar kan det finnas olika skäl för att lägga mer eller mindre vikt vid fullmakten.

Den vanligaste situationen vi får frågor om är när dödsfallet sker, eller riskerar att ske, mellan kontrakt och tillträde. Finns det en fullmakt i ett sådant läge kan tillträdet i normalfallet genomföras med stöd av fullmakten, även om fullmaktsgivaren avlidit.

Jag kan varmt rekommendera denna tidigare artikel från oss som tar upp flera olika situationer och scenarion: https://www.maklarsamfundet.se/nyheter/om-en-saljare-avlider-i-samband-med-en-formedling

För medlemmar under inloggat läge finns också en kort informationsfilm på ämnet: https://www.maklarsamfundet.se/medlemmar/juristen-svarar

Kan vem som helst vara fullmaktshavare?

Ja och nej. Utgångspunkter är att vilken myndig person som helst som fullmaktsgivaren känner förtroende för kan vara fullmaktshavare. Men du som mäklare är genom ombudsförbudet förhindrad att företräda någon av parterna. Däremot kan du som mäklare åta dig begränsade uppgifter, vilket innebär att du som mäklare kan företräda en part vid tillträdet. Det är i sådana fall en förutsättning att tillträdet endast begränsar sig till att kvittera köpeskillingen, skulle det uppstå frågor eller tvist som parterna behöver lösa under tillträdet bör du som mäklare omgående avsäga till uppdrag som ombud.

Hur vet jag om en framtidsfullmakt är okej?

När du får en framtidsfullmakt är det två saker du behöver vara särskilt uppmärksam på: formkraven och eventuell förekomst av jäv.

Kontrollera därför följande formkrav när du får en framtidsfullmakt framför dig:

• En framtidsfullmakt måste vara skriftlig.
• Det måste framgå att det är en framtidsfullmakt.
• Den måste innehålla information om dess omfattning/fullmäktiges befogenheter.
• Den måste vara undertecknad av fullmaktsgivaren.
• Den måste vara bevittnad av två personer.

Du behöver också få se originalet.

Det är fullmaktshavaren/-na som bestämmer när fullmakten trätt i kraft. Du som mäklare ska inte göra någon sådan bedömning.

Det behöver inte framgå att framtidsfullmakten omfattar försäljning av bostad, det anses ingå. Det är dock många framtidsfullmakter som ändå innehåller sådan information.

Var uppmärksam på jäv. Enligt lantmäteriet kan en fullmaktshavare inte företräda en fullmaktsgivare om det föreligger jäv. Förekomsten av jäv kan alltså göra att framtidsfullmakten inte kan användas. I sådana fall är alternativet att ansöka om god man.

Med jäv menar lantmäteriet att fullmaktshavaren är en person som ingår i den s.k. ”jävskretsen” (främst make, sambo och barn) och har ”motstridiga intressen” med fullmaktsgivaren. En inte helt ovanlig situation där detta kan uppstå är när fullmaktshavaren och fullmaktsgivaren är gifta eller sambos samtidigt som båda är delägare i den bostad som ska säljas. Men jäv kan också uppstå om fullmaktshavaren och fullmaktsgivaren har del i samma dödsbo eller där bostaden utgör gemensam bostad/samboegendom för makar/sambor.

För medlemmar under inloggat läge finns också en kort informationsfilm som förklarar framtidsfullmakter: https://www.maklarsamfundet.se/medlemmar/juristen-svarar

Du som medlem är alltid välkommen att kontakta oss på Mäklarsamfundet juridik om du har frågor eller funderingar om fullmakter.

Jessica Edman
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet