Glädjande besked från Högsta förvaltningsdomstolen

Frågan om vilket ansvar en fastighetsmäklare har för uppgifter som härrör från en uppdragsgivare har varit föremål för flitig och stundtals het diskussion alltsedan Fastighetsmäklarinspektionen i sin tillsyn valde att göra en rejäl kursändring genom att i många frågor börja tillämpa marknadsföringslagens bestämmelser framför fastighetsmäklarlagens. Det som under lång tid har varit väl etablerad praxis på området är att en fastighetsmäklare ska kunna förlita sig på en uppdragsgivares uppgifter om det inte finns särskild anledning att ifrågasätta att uppgifterna är korrekta. I det överklagade beslutet bekräftade inspektionen att det fanns en sådan praxis men konstaterade också ”att ett sådant synsätt rimmar illa med marknadsföringslagens bestämmelser” varför man i det aktuella ärendet ansåg att det fanns skäl att gå emot sin egen praxis.   

Den juridiska konsekvensen av inspektionens kursändring har blivit att en fastighetsmäklare har ålagts ett i det närmaste strikt ansvar för den information som tillhandahållits tilltänka köpare vid förmedling av ett objekt. Ett strikt ansvar innebär att mäklaren hålls ansvarig för att alla uppgifter i objektsbeskrivning och marknadsföringsmaterial är korrekta, oavsett varifrån och från vem uppgifterna härrör och oberoende av om mäklaren haft anledning att ifrågasätta riktigheten i uppgifterna eller inte. 

Det kan konstateras att det nya synsättet har visat sig rimma synnerligen illa med den verklighet som fastighetsmäklarna och deras säljare och köpare verkar i och har i praktiken ställt mäklarna inför betydande svårigheter med att balansera sina uppdragsgivares önskemål och krav om vilken information man vill kommunicera till tilltänkta köpare å ena sidan och risken för att för egen del meddelas påföljd för uppgifter som i efterhand visar sig vara felaktiga å den andra.

Omständigheterna i ärendet var att mäklaren i samband med förmedlingen av en bostadsrätt marknadsförde den såsom liggandes högst upp i huset. Uppgiften godkändes av säljaren innan marknadsföringen påbörjades. Det mäklaren inte visste var att bostadsrättsföreningen hade låtit bygga en vindsvåning ovanför lägenheten varför uppgiften om att lägenheten låg högst upp visade sig vara felaktig. Mäklaren uppmärksammades ganska omgående på de verkliga förhållandena och vidtog då omedelbart åtgärder och korrigerade den felaktiga uppgiften i marknadsföringen.    

Detta till trots valde Fastighetsmäklarinspektionen att meddela mäklaren en erinran och konstaterade vidare att mäklaren förvisso inte kände till att det fanns en bostad på vinden ovanför, men ansåg att uppgiften var att anse som vilseledande och att vilseledande marknadsföring strider mot god fastighetsmäklarsed, vilket i sin tur är varningsgrundande. Mot bakgrund av att den vilseledande marknadsföringen pågick en mycket kort tid nöjde man sig dock med att låta påföljden för förseelsen stanna vid en erinran.  

Mäklaren överklagade inspektionens beslut till förvaltningsrätten som upphävde beslutet och friade mäklaren. Domstolen konstaterade att inspektionens uppfattning i frågan gick stick i stäv med gällande praxis och menade att en fastighetsmäklare ska kunna förlita sig på en säljares uppgifter om det inte finns omständigheter som ger anledning att ifrågasätta uppgifterna. Förvaltningsrätten uttryckte vidare att det inte finns någonting som tyder på att lagstiftaren avsett att en fastighetsmäklare ska ha ett större kontrollansvar än så och att det därför ansågs strida mot gällande rätt att ålägga en fastighetsmäklare ett större kontrollansvar än vad lag, förarbeten och rättspraxis ger utrymme för. 

Fastighetsmäklarinspektionen överklagade förvaltningsrättens dom till kammarrätten som inte beviljade prövningstillstånd, ett beslut som i sin tur överklagades till Högsta förvaltningsdomstolen som nu alltså har meddelat att inte heller de beviljar prövningstillstånd, varför förvaltningsrättens dom slutligen har vunnit laga kraft. 

Det faktum att prövningstillstånd inte har beviljats av vare sig kammarrätten eller Högsta förvaltningsdomstolen får tolkas som att frågan om en fastighetsmäklares ansvar för uppgifter som härrör från en säljare inte ska bedömas annorlunda än vad fastighetsmäklarlagens bestämmelser och etablerad praxis givit uttryck för. I enlighet med vad som uttalades i domen från förvaltningsrätten får det därför anses strida mot gällande rätt att genom tillämpning av marknadsföringslagens bestämmelser försöka ålägga en fastighetsmäklare ett större kontrollansvar än som framgår av lag, förarbeten och praxis. 

Vår förhoppning är att denna fråga nu har fått sitt slutgiltiga svar och att vi kan se fram emot en återgång till den praxis som sedan länge varit etablerad ifråga om en fastighetsmäklares ansvar för uppgifter som härrör från en uppdragsgivare. 

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet

Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 20–1260  
Förvaltningsrätten i Karlstads dom i mål 2063–21