Nyheter

På juristavdelningen tar vi emot åtskilliga tusentals telefonsamtal varje år från er medlemmar. Under 2021 besvarade vi över 13 000 frågor. En del av dessa är ofta återkommande. I anledning av detta har jag valt att redogöra för de vanligaste frågorna vi får för att ni medlemmar ska kunna få ett sammanhållet dokument som kan tjäna till vägledning och förhoppningsvis användas som ett uppslagsverk i miniatyr. Min förhoppning är att ni ska kunna finna svaren på många av de frågor som andra har ställt och att ni vid tillfälle kan fördjupa er i respektive frågeställning när ni har en lucka i kalendern. Med detta nämnt önskar jag dock att ni även i fortsättningen nyttjar telefonrådgivningen och håller oss sysselsatta. Frågorna tas inte upp i någon särskild ordning.

För att vara säker på att alla handlingar uppfyller formkraven för en fastighetsöverlåtelse och för att ha korrekta handlingar att visa upp för bank och lantmäteri är det vanligt att mäklare anlitas för begränsade uppdrag eller så kallade ”skrivuppdrag” när köpare och säljare redan hittat varandra men vill ha hjälp att upprätta köpehandlingar som motsvarar deras överenskommelse.

Med jämna mellanrum får vi frågor om hur gemensamhetsanläggningar ska kontrolleras och redovisas i objektsbeskrivningen. Då rättsläget till vissa delar är oklart vill vi kortfattat redogöra för den praxis som finns i denna fråga.

Som vi tidigare har informerat om har regeringen lagt fram en ny proposition med förslag på ändringar i bland annat bostadsrättslagen och fastighetsmäklarlagen. De föreslagna ändringarna har sin grund dels i ett betänkande från 2017 SOU 2017:31, dels i en granskningsrapport från Riksrevisionen, RiR 2020:3. Förslagen på ändringar är bitvis ganska omfattande och kommer, såvitt kan förstås, få stor påverkan på processerna för framställning och förmedling av nyproducerade bostadsrätter. Då dessa förslag på förändringar synes ha flugit lite under radarn kan det finnas anledning att belysa de största och viktigaste förslagen till förändringar lite närmare.

Regeringen lade den 17 mars 2022 fram en proposition i syfte att stärka det rättsliga skyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt. Propositionen har förärats titeln Tryggare bostadsrätt och innehåller förslag på ändringar i bland annat bostadsrättslagen och fastighetsmäklarlagen, ändringar som kommer att få påverkan på arbetssätt för såväl bostadsutvecklare och bostadsrättsföreningar som för fastighetsmäklare.

Arkivering av akter är ett vanligt ämne i telefonrådgivningen. Inte minst blir ämnet aktuellt i samband med att en fastighetsmäklare ska avsluta sin anställning hos sin nuvarande arbetsgivare. En fråga som ofta förekommer är om fastighetsmäklaren ska ta med sig sina arkiverade akter eller om dessa ska vara kvar på fastighetsmäklarföretaget? Andra frågor som frekvent förekommer är hur länge och på vilket sätt akterna ska förvaras; fysiskt eller digitalt? Låt oss bena ut frågorna tillsammans.

I den hårt konkurrensutsatta marknad som ni fastighetsmäklare verkar i finner ni ofta kreativa vägar för att knyta an nya kunder. Detta genererar såklart ofta frågor om huruvida respektive väg utgör en tillåten eller en otillåten sådan enligt gällande rätt. Under den senaste tiden har vi på juristavdelningen tagit emot alltfler samtal som rört frågor om olika marknadsföringsstrategier och nyttjandet av olika kanaler för att marknadsföra inte bara sig själv som fastighetsmäklare, utan även förmedlingstjänsten. Exemplen är många, likaså uppfinningsrikedomen. De flesta frågorna har emellertid rört direktreklam via sms.

På senare tid har det varit många frågor om närstående eftersom kretsen av närstående utökades i och med att nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) trädde i kraft i somras. Förbudet mot närståendeförmedling innebär bland annat att en mäklare ska säga upp sitt uppdrag om en närstående visar intresse för ett objekt som mäklaren har i uppdrag att förmedla. Något som ofta glöms bort i sammanhanget är att ni mäklare också har en skyldighet att genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) om er närstående sedan blir den som förvärvar objektet.

Fastighetsmäklarinspektionen har i flera ärenden varnat mäklare som vid förmedling av objekt i en bostadsrättsförening, inte har upplyst tilltänkta köpare om att föreningen har missat att upprätta en eller flera årsredovisningar samt vilka konsekvenser detta kan få för köparen. Ett av dessa ärenden har överklagats och Kammarrätten upphäver nu varningen.

Enligt penningtvättslagen är verksamhetsutövare skyldiga att ha skriftliga rutiner och riktlinjer för att hantera och motverka de risker som har identifierats i verksamheten. Rutinerna ska vara riskbaserade och utgå från företagets allmänna riskbedömning. Mäklarsamfundet har tidigare upprättat mallar för rutinerna och dessa har nu uppdaterats.