Nya regler om enmansdödsbon

Det nya ställningstagandet

Ett enmansdödsbo är ett dödsbo med en ensam dödsbodelägare. Det är ett enmansdödsbo oaktat om det finns efterarvingar i dödsboet. Tidigare, när en fastighet innehades av ett enmansdödsbo har Lantmäteriet i normalfallet godkänt att dödsboet ansöker om lagfart med bouppteckningen som stöd även om denna är registrerad hos Skatteverket utan vidare utredning om huruvida dödsboet fortfarande existerar. Som en följd av Lantmäteriets nya ställningstagande är detta som huvudregel inte längre möjligt.

Kärnan i ställningstagandet är att ett enmansdödsbo som huvudregel upphör att existera i samband med att bouppteckningen registreras hos Skatteverket. I och med registreringen skiftas dödsboets egendom formlöst till den ensamma dödsbodelägaren, innebärandes att lagfart inte längre kan beviljas för dödsboet – egendomens äganderätt har ju då övergått till dödsbodelägaren.

Det innebär att om bouppteckningen har registrerats är dödsbodelägaren skyldig att inom tre månader från registreringen av bouppteckningen ansöka om lagfart personligen, innebärandes att om lagfartsplikten har inträtt ska fastigheten i så fall ska säljas med den givna dödsbodelägaren som säljare i stället för dödsboet.

Följden av lantmäteriets ställningstagande är alltså att möjligheten för ett enmansdödsbo att få dödsbolagfart kraftigt begränsas. Det finns dock undantag från huvudregeln, i vissa situationer kan ett enmansdödsbo fortfarande anses existera trots att bouppteckningen registrerats. Om ett enmansdödsbo söker lagfart ska lantmäteriet begära in utredning som bevisar dödsboets existens. Sådan utredning kan till exempel vara bevis på att en försäljning av fastigheten skett innan registrering av bouppteckning, ett förordnande av boutredningsman, ett testamente som utser testamentsexekutor, att beslut om konkurs som har antecknats eller att det finns legat som inte är utgivet. 

Lagfart beviljas således som huvudregel endast för dödsboet om bouppteckningen inte är registrerad. Det innebär att om en fastighet innehas av ett enmansdödsbo, men bouppteckningen inte är registrerad, så är det i normalfallet möjligt att försälja fastigheten med dödsboet som säljare och att ansöka om lagfart för dödsboet.

Även banker och bostadsrättsföreningar kan förväntas ställa motsvarande krav vid förmedling av andra objekt, till exempel bostadsrätter. 

Sammanfattningsvis

Sammanfattningsvis behöver fastighetsmäklare numera framför allt beakta följande när ett objekt ska förmedlas från ett enmansdödsbo:

• Först måste det utredas om enmansdödsboet fortfarande existerar. Om bouppteckningen är registrerad är huvudregeln att dödsboet har upphört att existera. Undantag från denna huvudregel kan vara om dödsboet företräds av boutredningsman eller testamentsexekutor och egendomen inte har utgivits, om legat inte ännu har utgivits eller om beslut om konkurs har antecknats.
• Om dödsboet har upphört att existera kan objektet inte längre förmedlas med dödsboet som säljare. I så fall ska objektet i stället förmedlas och säljas med dödsbodelägaren (personen) på säljarsidan.  Densamma har då en personlig lagfartsplikt.
• Om dödsboet å andra sidan fortfarande existerar på kontraktsdagen är det ändå möjligt att sälja objektet med dödsboet som säljare, och för dödsboet att erhålla dödsbolagfart. Lantmäteriet, och förmodat banker och föreningarna, kommer i så fall att begära in utredning som visar att objektet såldes innan bouppteckningen registrerades hos Skatteverket eller att dödsboet fortfarande existerar av annan anledning.

Lantmäteriets ställningstagande behandlar fler frågor än vad som redogjorts för ovan, och går att läsa [här]. Ni kan också läsa mer om ovan uppgiven situation i lantmäteriets inskrivningshandbok [Handbok Fastighetsinskrivning, sidan 128]

Andreas Strandberg
Förbundsjurist Mäklarsamfundet