Ny praxis gällande byggnadstillbehör – vad ingår i köpet?

Vad innebär fastighets- och byggnadstillbehör?

Av jordabalken framgår att fast egendom är jord, vilken delas in i fastigheter. Till fastigheterna hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Även träd och växter som står på rot är att anse som fastighetstillbehör enligt jordabalken.

Byggnadstillbehör är fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk. När det gäller bostäder är i regel exempelvis badkar, spis, kylskåp, och tvättmaskin inkluderade som byggnadstillbehör. Avgörande är alltså om föremålet har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk.

Vad ingår i köpet?

Att något utgör ett tillbehör innebär att det som huvudregel ska ingå vid en överlåtelse av fastigheten. Ingen åtskillnad görs mellan fastigheter och bostadsrätter i det här hänseendet. Det kan dock förekomma andra överenskommelser i samband med en bostadsförsäljning. Inför en försäljning är det därför lämpligt att fundera över vilka föremål som kan utgöra tillbehör och, i förekommande fall, ta upp frågan till diskussion med sin avtalspart om man ämnar avskilja något som kan utgöra byggnadstillbehör från fastigheten.

På grund av ombudsförbudet i fastighetsmäklarlagen är den ansvarige mäklaren förhindrad att tala för någon av parternas inställning om de skulle vara oense om huruvida ett visst föremål ingår i köpet eller inte.

Ny praxis gällande takmonterade lampskenor

Frågor om byggnadstillbehör är många gånger förhållandevis bagatellartade, ställda i relation till den tid och eventuella kostnader en tvistemålsprocess i domstol innebär. Detta medför att det saknas gedigen praxis på området.

I en färsk dom från Stockholms tingsrätt i mål nr FT 1365-26 prövades huruvida en takskena för spotlights utgjorde ett byggnadstillbehör eller inte. Säljaren hade monterat ner anordningen inför tillträdesdagen. Köparen motsatte sig detta och krävde ersättning för anordningen eftersom han ansåg att den ingick i köpet av fastigheten. Säljaren invände att takskenan inte var fast integrerad i byggnaden samt att den kunde demonteras utan åverkan på fastigheten. Mot denna bakgrund ansåg säljaren att skenan inte var ägnad för stadigvarande bruk, varför den inte skulle ingå i överlåtelsen.

Domstolen konstaterade utifrån lagens förarbeten att standardutrustning som man bör anta att en ny ägare har bruk för bör utgöra tillbehör. I förarbetena nämns också att bestämmelsen om tillbehör bör ges en flexibel tillämpning i takt med att vad som anses som standardutrustning i ett hem utvecklas med tiden.

Eftersom el och belysning är grundläggande funktioner i en bostad ansåg domstolen, mot bakgrund av att skenan var fastmonterad och inkopplad till bostadens elsystem, att den framstod som en del av rummets fasta installation. Skenan var försedd med spotlights som var rummets huvudsakliga belysningslösning. Det saknade relevans att skenan kunde monteras ner utan att skador uppstod. Den var inte så pass lättflyttad att den inte skulle utgöra byggnadstillbehör. Säljaren blev därför ersättningsskyldig gentemot köparen.

Sammanfattning

Avslutningsvis är frågan om vilka föremål som utgör byggnadstillbehör ständigt aktuell vid bostadsförsäljningar. Som nämnts ovan kan också rättsreglerna tillämpas med hänsyn till att den generella boendestandarden utvecklas, varför även framtida praxis kommer vara av intresse att följa.

Om det uppstår frågor eller funderingar finns vi på juristavdelningen tillgängliga för rådgivning för våra medlemmar. I tillägg till det är konsumenter välkomna att ta kontakt med våra kundvägledare för rådgivning.

Alva Vukusic Hjelm
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet