Kort rapport om FMI:s tematiska tillsyn

I det första av de tre ärendena, dnr 23–1231, granskades handlingarna i två olika förmedlingar av bostadsrätter. I en av förmedlingarna hade mäklaren utelämnat uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. FMI konstaterade att det i mäklarbilden för den aktuella bostadsrätten fanns en uppmaning att kontakta bostadsrättföreningen för att få del av andelstalet för årsavgift till föreningen. Mäklaren hävdade att någon kontakt med föreningen inte togs vilket FMI ifrågasatte då det fanns en uppgift om andelstal för årsavgift angiven i objektsbeskrivningen och man menade att det, genom att andelstal för årsavgift till föreningen fanns angivet i objektsbeskrivningen samt att det fanns en tillgänglig årsredovisning, också fanns ett fullgott underlag för att beräkna bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Genom att inte beräkna och redovisa den uppgiften åsidosatte mäklarens sitt ansvar och meddelades för det en varning.

Beträffande den andra förmedlingen som granskades i ärendet hade mäklaren kommit fram till att bostadsrättsföreningens räntebärande tillgångar och likvida medel översteg de räntebärande skulderna och redovisade bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning som 0 kronor. FMI ansåg inte att fanns grund för kritik mot mäklaren varför ärendet avskrevs i den delen.

I det andra ärendet, dnr 23–1238, var omständigheterna något annorlunda. Även i det ärendet granskades två olika förmedlingar av bostadsrätter och i båda fallen innehöll mäklarbilderna dels uppgift om andelstal för årsavgift dels en information om att föreningen inte tillhandahöll uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. I objektsbeskrivningarna redovisade mäklaren ingen uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning utan förde istället in uppgiften om att föreningen inte tillhandahöll nyckeltalet indirekt nettoskuldsättning. FMI öppnade förvisso upp för möjligheten att mäklaren hade misstolkat informationen från föreningen som att den indirekta nettoskuldsättningen inte gick att beräkna. Man menade dock att det oavsett det i båda fallen fanns tillgång till såväl andelstalet för årsavgift till föreningen som årsredovisning, varför man ansåg att de5t fanns fullgoda möjligheter att beräkna bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning och att mäklaren genom att underlåta att göra så åsidosatte sitt ansvar. För det meddelades mäklaren en varning.

I det tredje ärendet, dnr 23–1243, var det i likhet med de tidigare ärendena två förmedlingar av bostadsrätter som granskades och i den ena förmedlingen innehöll mäklarbilden endast uppgift om ett andelstal, andel i föreningen. Då uppgift om andelstal för årsavgift till föreningen saknades angav mäklaren i objektsbeskrivningen att uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ej hade gått att få fram.

FMI underkände mäklarens agerande och menade att mäklaren trots avsaknad av andelstal för årsavgift till föreningen, ändå hade tillräckligt med underlag för att beräkna bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. FMI redogjorde i sitt beslut för hur mäklaren genom kontroll av såväl stadgar som ekonomisk plan och ett antal egna uträkningar borde haft möjlighet att komma fram till vilket andelstal som låg till grund för beräkning av årsavgift till föreningen och således skulle ha haft möjlighet att redovisa den indirekta nettoskuldsättningen för bostadsrätten. Genom att underlåta att beräkna och redovisa bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ansåg FMI att mäklaren åsidosatt sitt ansvar och meddelade mäklaren en varning.

I den andra förmedlingen som granskades i ärendet hade mäklare beräknat och redovisat bostadsrättens indirekta nettoskuld utifrån de poster som fanns i årsredovisningen. Här anmärkte FMI på två saker, dels att en post som avsåg andel i ekonomisk förening tagits med i beräkningsunderlaget trots att det, enligt FMI, inte var fråga om en räntebärande tillgång dels att mäklaren i sin beräkning utelämnade tillgångar på skattekontot trots att de, återigen enligt FMI:s uppfattning, utgjorde en räntebärande tillgång. Detta resulterade enligt beslutet i en felaktig uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Mot bakgrund av att beräkningen i övrigt hade utförts på ett korrekt sätt ansåg man dock att det var fråga om en ringa förseelse och underlät att meddela påföljd i den delen.

Frågan är då vad vi kan ta med oss och vilka slutsatser vi kan dra av dessa, de tre första, besluten inom ramen för FMI:s tematiska tillsyn avseende beräkning och redovisning av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Det som kan konstateras är att om det finns tillgång till andelstal för årsavgift till föreningen, i mäklarbilden eller genom kontakt med föreningen, och det finns tillgång till en årsredovisning är en fastighetsmäklare skyldig att beräkna och redovisa bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning vilket knappast är någon nyhet.

FMI ger även uttryck för uppfattningen att en fastighetsmäklare i ett fall då andelstal avseende årsavgift till föreningen saknas ändå, genom att kontrollera såväl stadgar som ekonomisk plan och dessutom företa ett antal egna beräkningar, kan och ska kunna utföra en beräkning av den indirekta nettoskulden. Det kan absolut ifrågasättas om det finns stöd i lagstiftningen för att ålägga en mäklare en så långtgående skyldighet att efterforska och tolka uppgifter samt att utifrån de uppgifterna utföra egna beräkningar för att komma fram till vilket andelstal som ska användas för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Beslutet har överklagats och det kommer närmast bli upp till förvaltningsdomstolarna att tycka till om den frågan.

Därutöver har FMI till slut bestämt sig för att tillgodohavanden på en bostadsrättsförenings skattekonto är att betrakta som en räntebärande tillgång som ska ingå i underlaget för beräkningen av föreningens totala nettoskuld, detta i motsats till vad vi från Mäklarsamfundet tidigare har hävdat. Nu när FMI har klargjort sin uppfattning kommer vi i enlighet med det aktuella beslutet att uppdatera våra rekommendationer i den frågan.

Det kommer att komma fler beslut inom ramen för den pågående tematiska tillsynen under hösten och vi kommer självklart att bevaka utvecklingen och löpande informera om vad tillsynen resulterar i.

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet