Kontroll av inteckningar och pantsättningar – och storleken på säljarens lån?

Av 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen följer att mäklaren, om förmedlingsobjektet är en fastighet, bland annat ska kontrollera vilka inteckningar som belastar fastigheten. Om det är en bostadsrätt ska mäklaren i stället kontrollera om den är pantsatt.

För fastigheter gäller att kontroll av inteckningar sker genom att mäklaren inhämtar ett utdrag från fastighetsregistret, där inteckningsbeloppen också anges. Kontrollen bör ske i nära anslutning till kontraktsdagen. Enligt ovan nämnt lagrum är mäklaren enligt ordalydelsen endast skyldig att kontrollera om fastigheten är intecknad, men det råder ingen tvekan om att mäklaren även har en skyldighet att kontrollera om fastigheten är pantsatt. Detta innebär att mäklaren inte utan vidare får acceptera en uppgift från säljaren att befintliga datapantbrev är obelånade. Mäklaren bör i så fall kontrollera om pantbreven finns noterade i det så kallade ägararkivet och i så fall är obelånade. Om ett fysiskt pantbrev har förkommit bör mäklaren verka för att pantbrevet dödas och att ett belopp motsvarande pantbrevsbeloppet, jämte tillägget om 15 procent enligt 6 kap. 3 § jordabalken, deponeras fram till dess att dödning skett. Ett villkor om detta tas i så fall in i köpekontraktet. Mäklaren ska också verka för att lån som belastar fastigheten löses senast på tillträdesdagen och att obelånade pantbrev då överlämnas till köparen.

Om förmedlingsobjektet är en bostadsrätt är mäklaren skyldig att kontrollera om bostadsrätten är pantsatt. Denna kontroll sker via bostadsrättsföreningen, som är skyldig att i lägenhetsförteckningen anteckna de pantsättningar som föreningen har underrättats om. Storleken på lånet/lånen för vilket/vilka bostadsrätten har pantsatts anges dock inte i lägenhetsförteckningen. Normalt finns, konstigt nog, ingen skyldighet för mäklaren att kontrollera till vilket belopp bostadsrätten är pantsatt förrän på tillträdesdagen då lånen ska lösas. Undantag torde dock få göras om mäklaren har anledning att misstänka att säljarens lånöverstiger den förväntade köpeskillingen, eller vid misstanke om att handpenningen behövs för lånen ska kunna lösas. I så fall bör kontrollen ske innan överlåtelseavtal undertecknas. I förvaltningsrätten i Stockholms mål nr 20177-10 kände mäklaren till att handpenningen behövdes för att lösa lånen och mäklaren ansågs ha haft en skyldighet att verka för att handpenningen hölls deponerad fram till tillträdesdagen.

För både fastigheter och bostadsrätter gäller följande

Om mäklaren känner till att hela eller en del av handpenningen behövs för att lösa säljarens lån är mäklaren skyldig att verka för att handpenningen, eller en del av handpenningen, hålls deponerad fram till tillträdesdagen. Frågan hur lösen av säljarens lån rent praktiskt ska gå till kan behöva diskuteras med säljarens bank.

Om köpeskillingen understiger säljarens lån måste kontakt tas med säljarens bank. Mäklaren måste i så fall få bekräftat att banken ”släpper panten” trots att säljaren inte kan lösa hela lånet på tillträdesdagen. Detsamma gäller om mäklaren ska kvitta sin provision mot en del av handpenningen och om köpeskillingen, med avdrag för mäklarens provision, understiger säljarens lån.

Kontakta gärna oss på juristavdelningen om ni ställs inför någon av de situationer som redogjorts för ovan och om ni är osäkra på hur ni ska agera, eller om ni behöver hjälp med att upprätta nödvändiga klausuler till köpeavtalet. Som redogjorts för ovan är det viktigt att ni säkerställer att samtliga lån som belastar fastigheten/bostadsrätten kan lösas på tillträdesdagen (eller, om köpeskillingen inte räcker till för att lösa lånen, att ni får bekräftat från säljarens bank att banken släpper panten), så att köparen kan tillträda en fastighet/bostadsrätt som inte är pantsatt för säljarens lån.

Magnus Sallnäs 
Förbundsjurist Mäklarsamfundet