Fulel prövat i tingsrätten

Flera upptäckbara fel – köparna hade inte uppfyllt sin undersökningsplikt

Fastighetsköpet avsåg en byggnad från 1926. Enligt objektsbeskrivningen var fastigheten ”totalrenoverad”. Under rubriken Byggnadssätt framgick att all el i huset var utbytt och att detta bland annat innebar en ny el-central och nya ledningar. I frågelistan hade säljaren svarat att han inte observerat eller misstänkt något fel i elsystemet. Före köpet hade köparen låtit utföra en besiktning. I protokollet fanns en notering om att elinstallationer inte omfattades av besiktningen. För sådana undersökningar rekommenderades kontrakt med en sakkunnig. Vissa stickprovskontroller av vägguttag hade utförts. Köparna yrkade 237 000 kr vilket motsvarade kostnaderna för att åtgärda de felaktiga installationerna, Felen omfattade bland annat felaktigt använda ledningar, felaktiga monteringar, oreda i dosor och löst hängande kabel. Anläggningen bedömdes som livsfarlig av den elektriker som köparna anlitat efter tillträdet och hela installationen måste bytas. 

Tingsrätten ansåg att fastigheten avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Även om elen ”fungerat” så var installationerna bristfälliga i flera avseenden på ett sätt som kunde innebära fara för liv och hälsa. Avvikelserna berodde inte på anläggningens ålder. Domstolen ansåg att det förelåg ett (abstrakt) fel i jordabalkens mening. Köparen borde emellertid ha sett behovet av att låta en sakkunnig göra en besiktning och en normalt aktsam köpare hade reagerat på att arbetet inte verkade professionellt utfört. Som exempel på avvikelser angavs bland annat; avsaknad av lock på dosor, sladd som kopplats till en öppen dosa och hängande kablar. Köparna ansågs inte ha uppfyllt sin undersökningsplikt och kunde därför inte åberopa de icke fackmässiga elinstallationerna som köprättsliga fel. Deras talan ogillades. Motpartens rättegångskostnader uppgick till nära 300 000 kr. 

Jönköpings tingsrätt dom den 5 december 2019 (laga kraft)

Bristerna i elsystemet var dolda och det förelåg inte några omständigheter som medfört en fördjupad undersökningsplikt för köparna

Fastighetsköpet omfattade ett bostadshus från 1996 som byggts till 2015. Köparna anlitade inte någon besiktningsman före köpet. Kravet på prisavdrag omfattade ett flertal brister i både elsystemet och avloppet. Sammanfattningsvis ansåg köparna att elen var livsfarlig. Säljaren invände att han inte kände till några brister men att han gjort samtliga arbeten själv utan hjälp från hantverkare. Elinstallationerna hade utförts under ”överinseende” av en behörig elektriker. I frågelistan angavs att jordfelsbrytare fanns. Säljaren invände vidare att vissa förhållanden varit upptäckbara bland annat el-centralens utformning och att ett eluttag var placerat i duschrummets s.k. våt-zon. 

Tingsrätten ansåg att elinstallationerna var felaktiga i sin helhet på ett sätt som påverkat fastighetens värde negativt. Vid bedömningen av om felen varit upptäckbara utgick domstolen från att det ligger utanför undersökningsplikten att undersöka sådant som är inbyggt i väggar, tak och golv. Felen ansågs inte upptäckbara vid en vanlig besiktning. Säljarens uppgift om att han ”byggt huset själv” ansågs inte leda till någon utökad undersökningsplikt. Samma bedömning gjordes beträffande synliga installationer och det allmänna intrycket av elsystemet. 

Prisavdragets storlek bestämdes till drygt 450 000 kr. I denna ersättning ingick bland annat kostnader för avhjälpande, återställande och material. Något åldersavdrag gjordes inte. 

Västmanlands tingsrätt dom den 28 juni 2019 (överklagad)

Kundvägledarnas rekommendation

Elinstallationer ingår normalt inte i en byggnadsteknisk besiktning. I vissa fall görs en okulär kontroll som kan kompletteras med stickprov. Domen från Jönköpings tingsrätt visar att detta inte varit tillräckligt för att köparna i den affären skulle ha uppfyllt sin undersökningsplikt. 

En besiktning av elen kan uppfattas som en onödig utgift vid en bostadsaffär men det kan vara en god investering. I de två tvistemålen som redovisats har framkommit att elsystemen i bostäderna haft mycket allvarliga fel och att det förelegat fara för liv och hälsa. Köparnas krav har uppgått till betydande belopp. En säljares uppgifter om totalrenovering eller att elen är utbytt och ny har inte varit tillräckligt preciserade för att utgöra en utfästelse om att elsystemet också var säkert och att utförda installationer uppfyllde gällande krav. 

Det är livsviktigt att den farliga fulelen upptäcks så att den kan åtgärdas av behöriga elektriker! Vi rekommenderar därför att både säljare och köpare uppmärksammas på värdet av att göra en översyn av elinstallationer i samband med en överlåtelse. 

Läs mer här: 

Elbesiktiga ditt hus 

Elsäkerhet - vanliga frågor till kundvägledarna

Annika Ahlberg och Magnus Bäckström
Kundvägledare Mäklarsamfundet