Nyhet Bransch 7 december 2017

Försäljning med förlust

Under de senaste åren har bostadspriserna stigit och många säljare har kunnat räkna hem en vinst på försäljningen. Men vad händer om man måste sälja sin fastighet med förlust? Vad får man göra avdrag för? Hur mycket måste man betala i skatt? Det är frågor som du som mäklare behöver ha koll på i ett osäkrare marknadsläge.

Om du säljer din fastighet eller ägarlägenhet till ett lägre försäljningspris än vad du köpte för, och fastigheten är en privatbostadsfastighet, räknas förlusten som en kapitalförlust. Kapitalförluster för privatbostadsfastigheter är avdragsgilla till 50 procent. Du kan bara göra avdraget det år du har haft förlusten. Den avdragsgilla delen av förlusten drar du av från vinster och andra inkomster som du tar upp i kapital. Skulle förlusten vara större än vinsterna och inkomsterna får du ett underskott i kapital.

På underskottet får du skattereduktion. Skattereduktionen är 30 procent av den del av underskottet som inte överstiger 100 000 kr och 21 procent av det underskott som överstiger 100 000 kr.

Exempel på skattereduktion (observera att underskott inte är detsamma som förlust):
Underskott på 150 000 kr. 100 000 kr x 30 % = 30 000 kr i avdrag. Resterande 50 000 kr. 50 000 kr x 21 % = 10 500 kr i avdrag. Ger en total skattereduktion på 30 000 + 10 500 = 40 500 kr.

Läs mer om avdrag och skattereduktion vid förlust på Skatteverkets hemsida.

Endast verkliga förluster är avdragsgilla. Du kan alltså inte dra av en förlust på grund av att du exempelvis säljer fastigheten till en närstående till ett pris under marknadsvärdet.

Exempel på en försäljning med vinst:
Stina sålde en bostadsrätt 2015 och gjorde en vinst på 360 000 kr. Vid kapitalvinst beskattas du för 22/30 av vinsten. På överskott i inkomstslaget kapital är skatten 30 procent oavsett hur stort överskottet är. Den effektiva skatten på vinsten vid en fastighetsförsäljning är 22/30 x 30 % = 22 %. Stina behöver alltså betala skatt på vinsten med: 360 000 x 22 % = 79 200 kr.

Exempel på en försäljning med förlust:
Stina köpte sin villa för 2 360 000 kr år 2015. Nu måste hon sälja villan. Under de två åren hon ägt villan har villapriserna gått ner i det område där hon bor. Hon säljer villan för 2 000 000 kr år 2017, vilket ger en förlust på 360 000 kr. (I detta exempel har vi utelämnat avdrag för förbättringsutgifter, ny-, till- och ombyggnader och försäljningsutgifter). På förlusten får hon dra av 50 procent. 360 000 / 50 % = 180 000 kr.

På 180 000 kr får hon skattereduktion. Upp till 100 000 kr får hon dra av 30 procent. 100 000 x 30 % = 30 000 kr. På resterande belopp som överstiger 100 000 kr får hon dra av 21 procent. 80 000 x 21 % = 16 800 kr. 30 000 + 16 800 = 46 800 kr i skattereduktion.

Läs mer om hur du räknar ut vinsten eller förlusten på Skatteverkets hemsida.

Uppskov
Om du säljer din bostad för att köpa en ny bostad, och får en vinst vid försäljningen, har du i vissa fall möjlighet att ansöka om uppskov med att betala skatt på hela eller delar av vinsten.

Om Stina istället för att beskatta vinsten från 2015 med 79 200 kr hade ansökt om uppskov på hela vinsten om 360 000 kr, finns möjlighet att kvitta den tidigare vinsten mot nu senare gjord förlust. Detta exempel får följande utfall:

Vinst från 2015: + 360 000 kr (som kunde ha beskattats med 22 %, dvs. 79 200 kr)
Förlust från 2017: - 360 000 kr (46 800 kr i skattereduktion)
Summa: 0 kr

Notera skillnaden mellan att ha betalat 79 200 kr i vinstskatt och få tillbaka 46 800 kr i skattereduktion = 32 400 kr. (I detta räkneexempel har vi inte beaktat skatt på uppskovsbeloppet).

Läs mer om uppskov på Skatteverkets hemsida.

Observera att ovanstående är exempel där många delar i skatteuträkningen har förenklats eller uteslutits. För mer information och råd rekommenderas vårt seminarium med Skatteverket, alternativ www.skatteverket.se. Givetvis ska du som fastighetsmäklare inte ge råd där du saknar information som kan vara av betydelse såväl juridiskt som skattemässigt.