Den nya fastighetsmäklarlagen – digitala signaturer och utvidgat förbud mot närståendeförmedling

Digitala signaturer av uppdragsavtal och depositionsavtal

Något som länge har efterfrågats i branschen är möjlighet att signera avtal digitalt. I den nya lagen tillkommer en nyhet som innebär att det blir möjligt att signera såväl uppdragsavtalen som depositionsavtalen digitalt. En välkomnad förändring som ligger i linje med samhällets utveckling som allt mer går mot en digitaliserad värld och även något som förhoppningsvis kommer att underlätta i ert arbete.

I den nya fastighetsmäklarlagen införs nu därför en helt ny bestämmelse i lagens 3 kap. 5 §. I bestämmelsen framgår att uppdrags- och depositionsavtal får undertecknas med elektronisk underskrift. Vid undertecknande av dessa avtal kommer det exempelvis gå bra att använda sig av en underskrift med bankID. Det kommer såklart även fortsättningsvis vara möjligt att signera avtalen för hand. Ni kommer därmed efter lagens ikraftträdande ha två alternativ att använda er av, vilket gör att ni kan anpassa signeringen efter era kunders behov och önskemål. 

I sammanhanget ska dock understrykas att ovanstående inte medför någon förändring vad gäller formkraven för köpekontrakten och överlåtelseavtalen. För båda dessa kontrakt gäller även fortsättningsvis principen ”penna på papper” för dess giltighet. Köpekontrakten och överlåtelseavtalen regleras i annan lagstiftning än fastighetsmäklarlagen vilket innebär att det måste till en förändring i jordabalken respektive bostadsrättslagen för att ändra dessa avtals formkrav. 

Utvidgning av förbudet mot närståendeförmedling

Utöver det förbud som råder mot förmedling av den närståendekretsen i gällande fastighetsmäklarlag kommer den nya lagen att utvidga närståendekretsen ytterligare. I nuvarande fastighetsmäklarlag har det som utgångspunkt inte varit förbjudet att mäklarkollegor förmedlar ett objekt till eller från varandra, förutsatt att de inte är delägare i samma mäklarföretag. Inte heller har det som utgångspunkt varit förbjudet att en arbetsgivare förmedlar ett objekt till eller från sina anställda mäklare. Motsatt förhållande har dock sedan tidigare varit förbjudet, det vill säga att en mäklare förmedlar ett objekt till eller från sin arbetsgivare.

I den nya fastighetsmäklarlagen utvidgas förbudet mot närståendeförmedling vilket innebär att de två ovan nämnda kategorierna kommer att omfattas av den närståendekrets som det råder förbud att förmedla objekt till eller från. I den nya fastighetsmäklarlagens 3 kap. 7 § första stycket framgår att:

”En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget”

I den nya lagen kommer följande att räknas som närstående:

• Alla mäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag som mäklaren.
• Alla mäklare som bedriver någon del av sin verksamhet på samma fastighetsmäklarföretag som mäklaren även om de inte är anställda på samma fastighetsmäklarföretag. 
• Mäklare som bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det fastighetsmäklarföretag som mäklaren själv bedriver verksamhet i. 

En intressant fråga i sammanhanget är vad som menas med att ett fastighetsmäklarföretag har en nära anknytning till ett annat fastighetsmäklarföretag? I regeringens proposition 2020/21:119 beskrivs att nära anknytning kan anses föreligga då två fastighetsmäklarföretag har samma ägare eller på något annat sätt har en intressegemenskap. Nära anknytning kan också anses föreligga mellan mäklare i fastighetsmäklarföretag som bedriver verksamhet under samma varumärke. I propositionen öppnas dock upp för att det kan komma finnas undantag från att nära anknytning anses föreligga. Det kan handla om fastighetsmäklarföretag som bedriver verksamhet under samma varumärke men som verkar i olika delar av landet och som inte har någon särskild ekonomisk intressegemenskap. Vart gränsen kommer att gå för detta vet vi i dagsläget ännu inte och vi uppmanar till försiktighet.

Utöver ovanstående punkter räknas vidare någon som mäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till som närstående. Två exempel som detta kan avse är:

• Med någon som mäklaren är i kontorsgemenskap med.
• Med någon som bedriver verksamt gemensamt med mäklaren i ett enkelt bolag. 

Även andra personer som bedöms ha sådan ekonomisk eller annan intressegemenskap med mäklaren kommer att räknas som närstående. Likaså här vet vi i dagsläget ännu inte vart gränserna för detta kommer att gå och uppmanar till försiktighet.

Fördelen med att närståendekretsen utvidgas är att det kan bidra till att minska de gråzoner som idag finns gällande lämpligheten i att exempelvis förmedla till eller från en mäklarkollega som inte är delägare eller lämpligheten i att arbetsgivaren förmedlar till eller från sina anställda mäklare. Dessa kategorier är som nämnt i regel inte närstående i lagens mening idag. Mäklarsamfundet har dock även tidigare normalt avrått från att ingå sådana förmedlingsuppdrag för att inte riskera att kunder eller andra uppfattar tjänsten som närstående och för att inte riskera att mäklarens förtroende rubbas. Genom den nya lagen skapas tydlighet då det införs ett uttryckligt förbud mot förmedling till eller från dessa kategorier. Vi har samtidigt stor förståelse för att utvidgningen av närståendekretsen kan påverka den enskilde mäklaren negativt som eventuellt inte kan ta vissa uppdrag. Detta särskilt för er som verkar på mindre orter där flera företag med stor marknadsandel verkar under samma varumärke. 

Felicia Idbrant
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet