Sökformulär

Viktigt att tydligt föra fram ny relevant information

<< Tillbaka till nyhetsbrevet


24 maj 2017

Under april månad 2017 har Hovrätten för Västra Sverige meddelat dom i ett mål som visar det önskvärda i att en fastighetsmäklare hela tiden agerar i syfte att tydliggöra information som förändras under den tid som förmedlingen pågår. Det innebär att en fastighetsmäklare hela tiden måste göra analyser av vilken information som förändras och även vara observant på hur denna information ska föras fram till parterna i en överlåtelse. Fastighetsmäklarens slutsatser och bedömning kan få avgörande betydelse för om en tvist uppkommer eller inte.

Tvisten som nu prövats gäller följande omständigheter:
I samband med en fastighetsöverlåtelse den 31 maj 2013, till en överenskommen köpeskilling om 3 250 000 kr som förmedlats av en registrerad fastighetsmäklare, hade en s.k. förbesiktning skett av fastigheten genom en besiktningsmans försorg. Besiktningsmannen hade vid denna besiktning funnit förhöjda fuktvärden över kritisk nivå i fastighetens krypgrund. Med kännedom om den utförda besiktningen lät köparparet göra en fördjupad undersökning som kom att bekräfta misstankar om fel i form av fukt och mögelskador i krypgrunden. Ett utredningsprotokoll upprättades med information om felen. Vidare framgick av denna utredning att det skulle kosta cirka 400 000 kr att rätta till felen. Denna information medförde att det ursprungliga köparparet begärde återgång av köpekontraktet enligt de villkor som parterna överenskommit.

Fastigheten förmedlades på nytt av samma fastighetsmäklare till en ny köpare som tecknade köpekontrakt den 23 november 2013 till ett nytt överenskommet pris om 2 550 000 kr i förhållande till det vid den fortsatta förmedlingen begärda priset om 2 650 000 kr. Vid denna förmedling så använde fastighetsmäklaren samma objektsbeskrivning och frågelista som upprättades inför påbörjandet av fastighetsmäklarens ursprungliga uppdrag. Den slutlige köparen fick del av det första besiktningsprotokollet men inte utredningsprotokollet från den fördjupade undersökningen. Detta då utredningsprotokollet hade beställts av det tidigare köparparet, inte av säljaren. Fastighetsmäklaren hade även muntligen informerat köparen inför köpet om att det skett en besiktning och att besiktningsresultatet var skälet till att det tidigare köparparet begärt återgång.

Inför köpet hade fastighetsmäklaren, på fråga från den slutlige köparen, påvisat ett av de tre provhålen, som hade fuktmätts i samband med den fördjupade undersökningen.

I köpekontraktet gavs köparen en rekommendation och en rätt att ha genomgång med besiktningsmannen gällande besiktningen och det upprättade besiktningsprotokollet. Köparen avstod från denna möjlighet och valde istället att besiktiga fastigheten genom en bekant som var sakkunnig.

Efter det att den nya köparen tillträtt fastigheten har köparen kommit i kontakt med det första köparparet och då först fått tillgång till utredningsprotokollet med redovisningar av relevanta åtgärder samt kostnaderna för ett åtgärdande.
Köparen har i anledning av detta förhållande stämt fastighetsmäklaren vid Göteborgs tingsrätt med yrkande om skadestånd med 572 662 kr varav 422 500 kr avsåg byte av golvkonstruktion samt 150 162 kr som avsåg dräneringsarbeten.

Som grund för kravet anförde köparen att fastighetsmäklaren varit oaktsam genom att inte tillhandahålla utredningsprotokollet från den fördjupade undersökningen eller i vart fall upplysa om de iakttagelser som framgår av denna utredning. Utredningsprotokollet, som redogör för fuktskadornas omfattning samt åtgärdande, hade varit av väsentlig betydelse för honom som köpare. Köparen gjorde gällande att han inte skulle ha köpt fastigheten om han fått kännedom om detta utredningsprotokoll. Fastighetsmäklaren har även varit oaktsam då hon inte tillsett att informationen om felen uppdaterades i säljarens frågelista. Fastighetsmäklaren hade slutligen varit oaktsam genom att inte redovisa samtliga tre provhål som tagits upp och fuktmätts vid den fördjupade undersökningen. Köparen ansåg att han inte varit medvållande till skadan och att han gjort de undersökningar som krävts efter den information som lämnades av fastighetsmäklaren.

Fastighetsmäklaren bestred kravet under påstående att hon inte agerat oaktsamt samt att köparen inte orsakats någon ekonomisk skada. Fastighetsmäklaren ansåg att köparen orsakat skada själv genom att inte låta göra en fördjupad undersökning av grunden som rekommenderats, att köparen själv dragit felaktiga slutsatser angående byggnadens skick och att inte heller fullgjort sin undersökningsplikt enligt jordabalken.

Tvist förelåg mellan parterna om vilken information om fastighetens fuktproblem som mäklaren lämnat köparen innan köpet och således om vilken kännedom om fuktproblemen i fastigheten som köparen hade inför sitt köp. Tvist förelåg om vilken skada som köparen lidit till följd av den påstådda oaktsamheten från fastighetsmäklaren samt om köparen varit medvållande till uppkommen skada.

Göteborgs tingsrätt fann i sin dom att det var ostridigt att fastighetsmäklaren känt till utredningsprotokollet och den utredning som fanns avseende fuktproblemen med fastigheten. Då uppgifterna varit av väsentlig betydelse har det ålegat fastighetsmäklaren att informera om uppgifterna i utredningsprotokollet och att uppgifterna i frågelistan inte var korrekta.

Tingsrätten ansåg att det var fastighetsmäklaren som har bevisbördan för att köparen fått information om dessa väsentliga uppgifter. Då fastighetsmäklaren, mot köparens bestridande, inte kan påvisa att denna väsentliga information kommit köparen tillhanda innan köpet så ansåg tingsrätten att fastighetsmäklaren varit oaktsam.

Gällande skadan och dess omfattning ansåg tingsrätten inte att det fanns anledning att ifrågasätta uppgiften om att köparen inte skulle ha köpt fastigheten om han fått vetskap om de omfattande fuktskadorna och dess åtgärdande enligt utredningsprotokollet. Detta förhållande ska dock inte tillmätas alltför stor betydelse då man ska bedöma om skada uppkommit.

Fastighetsmäklaren hade i processen vid tingsrätten fört bevisning om försäljningspriser för i stort sett likande fastigheter i samma område som visade på att det pris som köparen köpt fastigheten för, 2 550 000 kr, klart understiger marknadsvärdet. Detta förhållande ansåg tingsrätten vara relevant tillsammans med det faktum att budnivån vid den andra förmedlingen klart visade på att andra spekulanter under hösten 2013 varit väl införstådda med att det funnits skador på fastigheten som förde med sig höga åtgärdskostnader.

Mot denna bakgrund ansåg tingsrätten att fastighetsmäklarens motbevisning med styrka talade för att köparen betalat ett marknadsmässigt pris för fastigheten med beaktande av skadornas omfattning samt åtgärdskostnader.
Tingsrätten, som förvisso ansåg att fastighetsmäklaren agerat oaktsamt, ansåg därför att köparen inte kunnat bevisa att han pga. fastighetsmäklarens oaktsamhet drabbats av skada. Tingsrätten ogillade mot denna bakgrund köparens krav mot fastighetsmäklaren.

Köparen har sedermera överklagat tingsrättens dom till hovrätten som efter prövningstillstånd meddelat dom och fastställt tingsrättens dom med samma motivering.

Rättsfallet påvisar med tydlighet en av de stora svårigheterna kring att driva rättsliga krav mot fastighetsmäklare enligt fastighetsmäklarlagen. Det förhållandet att mäklaren agerat fel innebär inte alltid att detta orsakat ekonomisk skada. 

Baksidan av detta rättsfall är dock mer principiellt intressant, nämligen att man som fastighetsmäklare hela tiden måste vara aktiv och rätta till felaktig information löpande i samband med en pågående förmedling. Detta då att en felaktig hantering under alla förhållanden kan komma att leda till en långvarig ansträngande tvist som tar mycket tid i anspråk och leder till oro för en osäker process.

Min egen rekommendation är att ett en fastighetsmäklare måste ta sig tid att göra löpande analyser om hur den fortsatta förmedlingen bör ske efter det att ny information lämnats. Någon rättslig tvist hade med stor sannolikhet inte uppkommit i det fall fastighetsmäklaren skriftligen på ett tydligt sätt fört in korrekt information om fastighetens fysiska skick och utfallet av utredningsprotokollet i objektsbeskrivningen liksom i köpekontraktet. I det fallet man inte kunde bilägga själva utredningsprotokollet så har man givetvis kunnat sammanfatta den viktigaste informationen som framkom i utredningsprotokollet.  Självfallet hade det givetvis varit av vikt att låta säljaren justera de tidigare lämnade uppgifterna i frågelistan som man visste inte var korrekta, om inte för att undvika en diskussion om att man valt bort korrekt information som ansvarig fastighetsmäklare.

Muntliga uppgifter kan av många anledningar missas eller missförstås av mottagaren av sådan muntlig information, allra minst en köpare med stresspåslag vid en köpsituation. Att göra ändringar i informationen ska ske tydligt och vad kan vara mer tydligt än att föra in detta i den skriftliga dokumentationen. Utrymmet för missförstånd minskar betydligt och det minimerar även antalet missnöjda parter och antalet tvister.

Jag har förståelse för att tid är en bristvara för alla verksamma fastighetsmäklare men för egen del så kan jag inte finna någon mer tidssparande åtgärd än att ta sig tid och överväga att skriftligen justera felaktig information. Detta leder till att man slipper tidskrävande samt kostsamma tvister för både parter och fastighetsmäklare, vilket är till goda för alla inblandade parter.

Rådet är således att lägga ned tid på att justera felaktigheter löpande i förmedlingen på för alla parter tydligt sätt, vilket kommer alla parter i en fastighetsaffär till godo.

Mats Sjöquist
Förbundsjurist