Sökformulär

Svensk bostadspolitik – alla onda cirklars moder?

<< Tillbaka till Press/Lobby

2015-03-05

Snittpriset för en bostadsrätt i Sverige är 30 000 kr per kvadratmeter. Alla som är verksamma som fastighetsmäklare eller är bostadskonsument i en storstad eller i en tillväxtregion vet dock att det i själva verket kan handla om det tredubbla priset – där folk vill bo. Baserat på en text av journalisten Cecilia Garme i tidningen Vi gör vi här ett försök att förklara problemen i svensk bostadspolitik. 

Inledningsvis – svensk bostadspolitik är väldigt komplex. Det är så många andra sakpolitiska områden som löper genom bostadspolitiken, så väl skattepolitik, finanspolitik som arbetsmarknadspolitik (för att nämna några exempel) påverkar det som händer på bostadsmarknaden. Hela bostadsmarknaden hänger dessutom ihop – det är därför Mäklarsamfundet ligger på makthavare för att det ska byggas mer av alla typer av bostäder (även hyresrätter) och därför är vi så angelägna om att vi måste få igång rörelse och flyttkedjor i hela det befintliga bostadsbeståndet, för hela befolkningen, från unga som vill in till gamla som behöver alternativ.

Låt oss börja med hyresbeståndet. I Stockholm är den genomsnittliga kötiden för att få en hyresbostad 307 veckor. I Berlin, Bryssel och Köpenhamn är den 0 veckor. Detta gör att bostadsköerna i Sverige betraktas som ”extrema” med internationella mått mätt. Det är såklart inte bra ur ett näringslivsperspektiv, och försvårar för utländska investeringar och etableringar i exempelvis Stockholm.

Hur kommer sig detta? I Sverige har vi en modell där hyrorna sätts i förhandlingar mellan fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Det skapar ofta missnöje i båda lägren – Hyresgästföreningen vill hålla en låg hyresnivå medan fastighetsägarna tycker att nivån är för låg för att de ska ha råd att bygga nya hyresfastigheter. Vissa menar därför att marknadshyror skulle vara lösningen – men med en sådan lösning finns också risker. Många skulle exempelvis behöva flytta för att de inte skulle ha råd att bo kvar, och diskussionen fastnar ofta vid själva ”huret”. Hur genomför man en reform som är så omfattande, hur lång ska en eventuell övergångstid vara, och hur stagar man upp med den successiva höjningen med exempelvis bostadsbidrag?

Ett av de starkaste argumenten för marknadshyror är att det skulle ge fler en bostad. Det stämmer på lång sikt, men inte på kort sikt. På grund av den stora inflytningen till städerna och den allmänna urbaniseringen kommer det att ta lång tid för bostadsbyggandet att komma ikapp så att eventuella marknadshyror går ner. Med dagens system ligger dock hyrorna i många fall långt under vad den som vill ha en hyresbostad är beredd att betala, och man kan slarvigt säga att en stor grupp på hyresmarknaden därför får sitt boende ”subventionerat” samtidigt som många inte får bo alls, detta tack vare den svenska modellen för hyressättning. Denna modell gynnar de äldre höginkomsttagarna med hyreskontrakt, men missgynnar yngre personer med låg inkomst som inte har något hyreskontrakt. När man talar om marknadshyror nämns ofta Tyskland som det goda exemplet.

Det låga byggandet då – är det hyresregleringens fel att det inte byggs? Nej, det hänger inte ihop så enkelt. Det finns många andra orsaker till att det inte byggs – exempelvis att det tar väldigt lång tid att få igenom en byggprocess, upp emot tio år är inte ovanligt, och då innebär det så klart en ekonomisk risk för de som ska bygga. Skäl till att det tar så lång tid kan vara att det är så många som kan överklaga en byggprocess och att det finns för lite byggbar mark – det i sig gör marken dyr (samma mekanismer som på bostadsmarknaden – litet utbud ger högre priser).

Vän av ordning undrar nu kanske hur det kan finnas för lite byggbar mark i glesbefolkade Sverige – och ja, det är en bra fråga. Det är kommunerna som tillhandahåller byggbar mark, och som i praktiken bestämmer över både sin egen och andras mark. Om kommunerna inte tillhandahåller tillräckligt mycket mark blir marken dyr. Vi ska också komma ihåg att det inte hjälper att det finns obegränsat med byggbar mark där ingen vill bo – bostadsbristen i Sverige råder där folk vill bo.

Gör kommunerna det här medvetet – håller på mark för att få upp priserna? Nej, det är nog ganska ovanligt, åtminstone i regioner med hårt tryck på bostadsmarknaden. De flesta kommuner vill ju ha befolkningstillväxt, och då är bostäder en förutsättning. Tvärt om är nog många kommunala makthavare väldigt frustrerade på grund av att det inte går snabbt nog att få fram byggbar mark. Det finns dessutom en närmast obegränsad flora av byggregler som förhindrar bostadsbyggande i och kring våra städer – allt ifrån sådana som skapats av staten så som byggnormer, riksintressen och bullerregler till kommunernas egna regler rörande exempelvis gränsvärden för energiförbrukning.
Byggsubventioner då, är det en bra lösning? Nja, med tanke på att det skulle handla om i runda slängar 75 miljarder per år för att ge effekt är det tveksamt om någon regering (eller alltså i förlängningen någon skattebetalare) har råd. Avskaffas överskottsmålet, som finansminister Magdalena Andersson föreslagit i dagarna, uppstår dock plötsligt ett reformutrymme på just i runda slängar 75 miljarder kronor…

Hyresmarknaden är alltså i total obalans – då är det tur att räntorna är så låga så att människor kan köpa sig någonstans att bo? Kruxet här är ju, som vi alla vet, att bristen på bostäder drivit upp priserna så att i princip alla som köper måste ta ett stort lån. Det är en risk, privatekonomiskt och för hela landets ekonomi – och därför vill Finansinspektionen att vi ska ha obligatorisk amortering på alla bostadslån. Dessutom vänder räntebanan förr eller senare, och kostnaden för lånen ökar.

Varför avskaffar man då inte bara reglerna? Det är alltid svårare att avskaffa än att införa en regel som sittande regering – och givet den verklighet vi idag har på bostadsmarknaden skulle ett helhetsgrepp av partiöverskridande natur faktisk vara den enda lösningen. Med detta sagt – svensk bostadspolitik ÄR alla onda cirklars moder. Men vi på Mäklarsamfundet ger inte upp för det, i ett första skede efterlyser vi den nya regeringens syn på hur de vill bryta cirkeln.

Varmt välkommen att höra av dig om du har kommentarer, synpunkter eller kanske tips på vad du skulle vilja läsa om framöver.



Josefine Uppling
Analys- och kommunikationschef

Mäklarsamfundet

_____________________________________________________________
Du hittar hela artikeln, publicerad i Tidningen Vi, här:
http://www.vi-tidningen.se/2015/03/bostadspolitik-for-dummies/