Sökformulär

Prissänkning vid nyproduktion

9 maj 2018

Den senaste tidens avmattning av bostadsmarknaden har lett till att flera nyproducerade bostadsrätter blivit svårsålda, vilket i sin tur lett till att bostadsföreningar (eller snarare bostadsproducenter) i vissa fall valt att sänka priserna på de osålda bostadsrätterna. Att sänka priserna på osålda bostadsrätter vid nyproduktion är dock inte helt okontroversiellt med tanke på kravet på likabehandling av föreningens medlemmar. I den här artikeln redogör Fredrik Aldmo för vilka råd du som fastighetsmäklare bör ge din uppdragsgivare i samband med prissänkningar vid nyproduktion.

Om en bostadsrättsförening väljer att sänka priset på nyproducerade bostadsrätter innebär det i praktiken att bostadsrättsföreningens framtida medlemmar kommer att ha betalat en lägre insats och eller upplåtelseavgift för sin bostadsrätt än de som tidigare förvärvat bostadsrätter i föreningen.

Även om jag inte kommer att gå in på det i denna artikel är det värt att känna till att förändringar av föreningens ekonomiska förutsättningar kan medföra att ny ekonomisk plan kan behöva upprättas, något som i sin tur kan påverka de förvärv som skett baserat på den tidigare ekonomiska planen.

Om vissa medlemmar fått erlägga lägre avgifter än andra medlemmar (utan att det finns stöd för differentiering av avgifterna i föreningens stadgar) skulle detta kunna leda till att de förvärvare som erlagt en högre avgift kan argumentera för att föreningen åsidosatt principen om att alla medlemmar ska behandlas lika enligt den så kallade likhetsprincipen.

Om de medlemmar som erlagt en högre avgift kan visa att de missgynnats på grund av föreningens åtgärder kan de missgynnade medlemmarna vara berättigade till att återfå vad de betalat för mycket i förhållande till andra medlemmar. Skulle föreningen kunna visa att det finns saklig grund för att ta ut olika avgifter har den som missgynnats inte rätt att återkräva vad som betalats för mycket.

Om en sänkning av avgiften i syfte att sälja resterande bostadsrätter vid nyproduktion utgör sakliga skäl för differentiering har aldrig prövats av domstol varför rättsläget är osäkert i denna del.
Enligt rättsfallet RH 2010:71 har en förening relativt stora möjligheter att differentiera avgiften vid upplåtelse av tidigare hyresrätter. Man kan dock på goda grunder ifrågasätta om en sänkning av avgiften i syfte att sälja samtliga bostadsrätter i föreningen utgör saklig grund för att behandla medlemmarna olika. Den som framförallt gynnas av att samtliga bostadsrätter säljs är nämligen bostadsproducenten, och bostadsproducentens intressen skyddas inte av den aktuella principen.

Med tanke på den osäkerhet som råder i denna fråga bör du som fastighetsmäklare informera din uppdragsgivare om att rättsläget är osäkert och att uppdragsgivaren bör söka juridisk rådgivning inför en eventuell sänkning. Ett av de viktigaste argumenten för att tidigare förvärvare bör åtnjuta samma sänkning som de nya förvärvarna är dock främst affärsmässigt. Det kan nämligen ge ett stort mått av badwill om byggproducentens företrädare (som även sitter i styrelsen för föreningen) skulle sänka avgifterna för framtida medlemmar i syfte att sälja hela projektet. För ytterligare rådgivning rörande frågor kring nyproduktion är du som medlem alltid välkommen att kontakta mig och mina kollegor på Mäklarsamfundet Juridik.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist