Sökformulär

Nyproduktion för nybörjare


16 februari 2017

I takt med att byggandet tagit fart har behovet av fastighetsmäklarkårens tjänster ökat. Förmedling av nyproduktion skiljer sig i många delar från förmedling av ”begagnade” bostäder. I denna artikel redogör Fredrik Aldmo för huvuddragen i de vanligaste avtalen som förekommer i samband med förmedling av nyproducerade lägenheter.

Som alltid börjar förmedlingen med ett förmedlingsuppdrag. Förmedlingsuppdraget ska egentligen ingås med bostadsrättsföreningen. Det vanligaste är dock att byggföretaget ingår ramavtal eller liknande med mäklarföretaget. Mäklarens slutliga uppdragsgivare ska dock vara bostadsrättsföreningen (även om sådana avtal kan vara muntliga).

Många byggföretag vill testa marknaden genom att först erbjuda spekulanter att teckna sig för så kallade bokningsavtal, spekulanten måste som huvudregel även erlägga en bokningsavgift om en mindre summa.

Även om det sannolikt inte strider mot god fastighetsmäklarsed att medverka till bokningsavtal avråder Mäklarsamfundet trots detta från användandet av bokningsavtal. Dels eftersom många konsumenter missförstår betydelsen av sådana avtal, och dels eftersom det finns risk att ett bokningsavtal skulle kunna ses som ett kringgående av bostadsrättslagens bestämmelser.

Vid försäljning av nyproducerade bostadsrätter sker försäljningen vanligen på följande sätt:

Först tecknar bostadsrättsföreningen ett så kallat förhandsavtal med köparen, därefter tecknar bostadsrättsföreningen och köparen ett upplåtelseavtal.

Förhandsavtal är ett avtal om framtida upplåtelse av en bostadsrätt. Förhandsavtalet ska ingås mellan bostadsrättsförening och köparen (förhandstecknaren). Förhandsavtalet måste uppfylla följande formkrav:
  1. Avtalet måste vara skriftligt.
  2. Parternas namn ska anges.
  3. Lägenheten ska pekas ut.
  4. Beräknad tidpunkt för upplåtelse ska anges.
  5. Beräknade avgifter dvs. insats, månadsavgift, eventuell upplåtelseavgift, samt i förekommande fall förskott, ska anges.
Ett förhandavtal får tecknas först när en så kallad kostnadskalkyl över projektet upprättats, och två intygsgivare intygat att kalkylen är ekonomiskt hållbar. En bostadsrättsförening får inte ta emot några pengar, vare sig direkt eller genom deposition hos fastighetsmäklaren förrän Bolagsverket lämnat tillstånd till detta. Tillstånd från Bolagsverket lämnas endast om bostadsrättsförening ställt betryggade säkerhet för förskottet. Säkerheten kan till exempel bestå av försäkringsbrev eller bankgaranti. 

Tänk på att ett förhandavtal i praktiken är bindande för parterna.

Bostadsrättsföreningen kan dock villkora förhandsavtalet av att ett visst antal lägenheter ska bli sålda, eller att bygglov ska beviljas. Sådana villkor förekommer tämligen frekvent.

Köparen kan säga upp förhandsavtalet om bostadsrätten inte upplåtits senast dag för inflyttning, eller inom skälig tid från den beräknade upplåtelsetidpunkten. Slutligen kan köparen säga upp förhandsavtalet om avgifterna skulle bli väsentligt högre än vad som anges i förhandsavtalet. Vad som utgör en väsentlig höjning är inte helt klarlagt men sannolikt räcker det med en höjning om några få procent för att höjningen ska anses som väsentlig. När tidpunkten för upplåtelse inträtt och eventuella villkor är uppfyllda ska parterna teckna upplåtelseavtal.

Upplåtelseavtal tecknas första gången bostadsrättsföreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt. Upplåtelseavtalet upprättas mellan bostadsrättsföreningen och köparen.

Upplåtelseavtalet måste uppfylla följande formkrav:
  1. Avtalet måste vara skriftligt.
  2. Parternas namn ska anges.
  3. Lägenheten ska pekas ut.
  4. Insats, månadsavgift och, i förekommande fall, upplåtelseavgift ska anges.
Till skillnad från köp av en ”begagnad” lägenhet krävs ingen medlemskapsansökan om upplåtelseavtal tecknas efter det att förhandsavtal ingåtts. I sådant fall blir köparen medlem i bostadsrättsföreningen i och med att lägenheten upplåts.

Ett upplåtelseavtal får tecknas först när följande förutsättningar är uppfyllda:

En ekonomisk plan måste vara registrerad hos Bolagsverket. Den slutliga kostnaden för bostadsrättsföreningens hus måste vara känd. Antingen genom att den redovisats i den registrerade ekonomiska planen, eller i samband med en föreningsstämma.

Om den slutliga kostnaden för bostadsrättsföreningens hus inte är känd får bostadsrättsföreningen inte upplåta lägenheten utan Bolagsverkets tillstånd.

Liksom vid förhandsavtal krävs det att bostadsrättsföreningen ställt betryggande säkerhet för att Bolagsverket ska kunna lämna tillstånd till upplåtelse.

Till skillnad från en begagnatförsäljning är inte köplagen tillämplig vad gäller eventuella fel i bostadsrätten. Lägenhetens skick fastställs istället utifrån avtalet och bostadsrättslagens bestämmelser. Något som är tämligen okänt för de flesta köpare är att köparen av en nyproducerad bostadsrätt som huvudregel har sämre möjligheter (än vid ett begagnatköp) att vända sig mot sin bostadsrättsförening i anledning av fel eller brister i bostadsrätten.

Avslutningsvis vill jag rekommendera alla som förmedlar nyproduktion att ta del av Mats Sjöquists webinarium om förmedling av nyproduktion. Mats Sjöquist erbjuder även kurser i nyproduktion.
För ytterligare information kontakta Eva Prien här på Mäklarsamfundet.

Tänk också på att vårda ditt och firmans varumärke, många mindre seriösa aktörer försöker nämligen sälja underfinansierade projekt genom att snylta på fastighetsmäklares varumärke.

Fredrik Aldmo   
Förbundsjurist