Sökformulär

Nycklar vid överlåtelse – juridiken låser upp problemet

<< Tillbaka till nyhetsbrevet


2017-01-19

Ett inte helt ovanligt spörsmål i samband med överlåtelse av hus eller lägenhet är att det ”saknas” nycklar. Köparen tycker då att detta utgör ett köprättsligt fel som säljaren ska svara för.

Om ett branschgemensamt köpekontrakt eller överlåtelseavtal har använts vid försäljningen framgår av detta att säljaren till köparen ska överlämna de nycklar som säljaren har. Det innebär inte en utfästelse från säljaren att köparen ska få ett visst antal nycklar, utan helt sonika att de nycklar som finns ska överlämnas. I praktiken kan detta innebära att köparen endast får en nyckel för att säljaren tappat bort de resterande, eller att köparen får tio nycklar för att säljaren gjort många kopior. Om det är viktigt för köparen att det finns ett visst antal nycklar till köpeobjektet så bör köparen ta upp frågan med säljaren inför köpet.

Om parterna särskilt har avtalat att ett visst antal nycklar ska ingå i köpet, och detta antal inte överlämnas på tillträdesdagen, kan denna avvikelse från vad som är avtalat anses utgöra ett köprättsligt fel. För att betraktas som ett köprättsligt fel får avvikelsen dock inte vara marginell, vilket innebär att avvikelsen också måste ha en prispåverkan. Med prispåverkan menas att normalköparens kännedom om avvikelsen inför köpet, hade påverkat köpeobjektets marknadsvärde. Trots att parterna avtalat om ett visst antal nycklar är det därför inte sannolikt att köparen har rätt till prisavdrag när en nyckel saknas, då avvikelsen knappast är prispåverkande.

Oavsett om parterna avtalat om att säljaren ska överlämna de nycklar som finns eller om att ett visst antal nycklar ska ingå i köpet, torde köparen alltså inte ha rätt till prisavdrag.

Har parterna avtalat om ett visst antal nycklar och köparen dessutom kan bevisa att avvikelsen är av betydelse, skulle däremot skadestånd kunna bli aktuellt. Detta torde vara beroende av att köparen tydliggjort för säljaren inför köpet att det är väldigt viktigt att få just detta antal nycklar. Den ersättningsbara skadan skulle då rimligtvis omfatta det ringa belopp som det kostar för köparen att göra en till kopia av nyckeln i fråga, och alltså inte kostnaden för att byta ut hela låset.

Mäklarsamfundets råd är att använda villkoret i de branschgemensamma avtalen, dvs. att säljaren ska överlämna de nycklar som finns. Detta beror på att köpare generellt sett måste vara medvetna om att nycklar lätt kan försvinna. Köparen som vill vara helt säker på att själv inneha alla nycklar till sitt nya boende är hänvisad till att byta lås eller låskolv efter tillträdet.

Louise Lundqvist
Biträdande förbundsjurist