Sökformulär

Närståendeförmedling – lagen och förslag till rutiner

<< Tillbaka till nyhetsbrevet


2016-04-07

Mäklarsamfundets jurister får ofta frågor som rör tolkningen av bestämmelsen om närståendeförmedling. Den vanligaste situationen är att en mäklare önskar anlita en kollega för ett förmedlingsuppdrag. Vi uppmärksammar då om riskerna med uppdrag där kunder eller andra kan uppfatta uppdraget som en närståendeförmedling. Det gäller även om uppdraget inte skulle omfattas av lagens förbud.

Jag inleder med en sammanfattning av de aktuella bestämmelserna. Därefter beskrivs konsekvensen av att en person i närståendekretsen visar intresse för ett objekt som en mäklare har i uppdrag att förmedla. Sist i artikeln lämnas förslag på egenåtgärder för att skydda varumärket fastighetsmäklare.

Vilka är närstående till mäklaren?
Förbudet mot att förmedla till eller från en närstående finns i 12 § fastighetsmäklarlagen som innehåller en uppräkning av mäklarens familj och närmaste släktingar samt en hänvisning till 4 kap. 3 § konkurslagen. Sammanfattningsvis omfattar begreppet tre kategorier:

1. Familj och släkt
- Den som är gift eller sambo med mäklaren.
- Mäklarens syskon eller släkting i rakt upp- eller nedstigande led.
- Den som är besvågrad med mäklaren eller mäklarens släkting i rätt upp- eller nedstigande led (t.ex. mäklarens svåger och svägerska samt föräldrar och barn till mäklarens make). Även mäklarens sambos syster har i praxis bedömts vara en närstående.
- Andra personer som står mäklaren personligen särskilt nära (t.ex. fosterbarn).

2. Kompanjon
Person som är delägare i det mäklarföretag där mäklaren är verksam är närstå-ende genom den ekonomiska gemenskapen.

3. Chef
Den som har ett bestämmande inflytande över verksamheten är närstående till alla anställda mäklare på samma kontor. Om mäklare samarbetar under ett varumärke men i självständiga bolag får situationen bedömas från fall till fall.

Redovisningen är inte heltäckande. Bestämmelserna om närstående är inte helt anpas-sade till mäklares förmedlingsverksamhet. Tolkningen av begreppet utvecklas genom avgöranden i tillsynsärenden. I ett aktuellt beslut från Fastighetsmäklarinspektionen har en dotters pojkvän bedömts tillhöra ”närståendekretsen” (se dnr 4.1-1248-15). Beslutet har inte vunnit laga kraft.

Mäklare som är kollegor genom att båda är anställda i samma mäklarföretag är normalt inte närstående i lagens mening. Vi avråder normalt ändå mäklare från att ingå sådana förmedlingsuppdrag på grund av risken för trovärdighetsproblem.

För närmare information om närståendebegreppet hänvisas till telefonrådgivningen.

När bör mäklaren säga upp sitt förmedlingsuppdrag?
I många situationer är det lämpligt att informera kunder om eventuella relationer – även om det inte finns någon särskild skyldighet till detta. Om det är en egentlig närståendesituation kvarstår förbudet. Då saknar det betydelse om mäklaren informerat om förhållandet eller inte.

Om någon närstående anmält intresse för att köpa bör mäklaren omgående underrätta uppdragsgivaren. Mäklaren måste frånträda förmedlingsuppdraget och uppsägningen ska vara skriftlig. Även journal och anbudsförteckning ska överlämnas till uppdragsgivaren.

Om någon närstående förvärvar ett objekt som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

Hur kan vi skydda vårt varumärke?
För att undvika onödiga misstankar om att mäklaren inte agerar på ett korrekt sätt kan mäklarföretaget eller kontoret anta en egen policy om närståendeförmedling. Utgångspunkten bör vara kundperspektivet. Förmedlingsuppdrag där det finns risk för att kunder eller andra uppfattar tjänsten som en närståendeförmedling bör undvikas. Genom att ha en affärsmässig inställning till mäklarnas möjligheter att åta sig uppdrag kan man komma överens om rutiner för de situationer som kan uppkomma. Ett samarbete lokalt eller regionalt med konkurrenter kan ge förutsättningar för den enskilde mäklaren att agera professionellt och erbjuda kunderna en fullgod mäklartjänst. Det är också en fördel om reklamationer och tillsyn kan undvikas. Det viktigaste är att ett sådant samarbete kan leda till att främja mäklarkårens goda anseende.

Annika Ahlberg
Förbundsjurist