Sökformulär

Kommande amorteringskrav skapar oro hos konsumenterna

<<Tillbaka till Bransch


2015-02-05

I Mäklarsamfundets senaste Mäklarinsikt gjorde över 80 procent av de tillfrågade mäklarna bedömningen att den faktor som kommer att påverka bostadsmarknaden mest under det första kvartalet 2015 är just de kommande amorteringskraven. Det är förståeligt - mäklarnas affärer och konsumenternas bostadsbyten hänger i allra högsta grad på att det finns finansieringsmöjligheter. De allra flesta privatpersoner som köper småhus eller bostadsrätt är beroende av banklån.

Bakgrunden till att det nu ligger ett förslag om att införa obligatoriska amorteringskrav under 2015 är att det finns en stor finansiell risk inbyggd i att människor är högt belånade. Stora lån gör oss sårbara i vardagen då vi inte har ekonomisk höjd för exempelvis arbetslöshet eller sjukdom, och det gör ett land ekonomiskt sårbart då fastighetsmarknaden ofta är en stor och viktig del av det totala finansiella systemet.

Den svenska bolånestocken är, relativt den svenska befolkningens inkomster, stor. Det betyder att många människor har höga bolån, och det gör att den så kallade skuldkvoten (disponibel inkomst i relation till belåningsgrad) är hög i Sverige om man jämför med andra länder i Europa. Syftet med amorteringskravet är helt enkelt att den svenska befolkningen ska börja amortera i högre grad, för att minska sin riskexponering och i förlängningen den risk de höga bostadslånen innebär för samhällsekonomin. I den bästa av världar hade detta kunnat ske på en mer ”frivillig” basis, men kombinationen av ett antal ekonomiska reformer de senaste åren (avskaffandet av fastighetsskatten samtidigt som ränteavdraget behölls, historiskt låga räntor och högre disponibel inkomst tack vare jobbskatteavdragen) har gjort bolånemarknaden skev. 

Innan amorteringskravet införs utreder Riksbanken och Finansinspektionen både vilka konsekvenser ett amorteringskrav får rent allmänt för hushållen och ekonomin i stort, och hur det de facto ska utformas. I det senare är givetvis tidsaspekten väldigt viktig - hur lång ska amorteringstiden vara för bolånen?

Den genomsnittliga löptiden för ett bolån i Sverige är i dag 50 år. I vårt grannland Finland däremot, är den genomsnittliga amorteringstiden för bolån endast 30 år, och amorteringsfria lån inte tillåtna. Även i Tyskland, Italien, Spanien och Frankrike löper lånen vanligen på 20–30 år. I Norge ligger den ännu lägre, 22–23 år, enligt den senaste rapporten från den norska finansinspektionen.

Om svenska myndigheter skulle inspireras av dessa länder kan det alltså innebära att svenskarna måste betala av på sina lån betydligt snabbare än i dag, något som innebär stora konsekvenser för många hushålls privatekonomi.

På Finansinspektionens (FI) pressträff den 11 november förra året framgick dock att man tar fasta på att nya bolån ska amorteras ner till 50 procent i två steg:
Först ska lånen amorteras med minst 2 procent varje år ner till 70 procents belåningsgrad (bolånetaket, som infördes 2010, gör gällande att maxbelåningen på en bostad i dag bör ligga på 85 procent, alltså 15 procents kontantinsats), och efter det ska sedan minst en procent amorteras årligen ned till just 50 procents belåningsgrad.

Bolånetaket har gjort att svenska hushåll inte är riktigt så riskexponerade som innan 2010, och att buffertarna vuxit något. Men nya låntagare med lägre belåningsgrader väntar ofta med att amortera, och det är bekymmersamt eftersom internationella erfarenheter pekar på att hushåll med belåningsgrader över 40–50 procent är benägna att dra ner på annan konsumtion när de ekonomiska förutsättningarna ändras. Det som oroar FI är därför de negativa effekterna på Sveriges ekonomi, de så kallade makroekonomiska riskerna, som kan uppstå om något oväntat händer hushållen eller i omvärlden.

FI håller i skrivande stund på att ta fram de nya reglerna i detalj, och förslaget är även ute på en remissrunda. Det är i dagsläget inte klart när amorteringskraven införs. ”Under 2015, förmodligen under första halvan av året” är det närmaste ett svar Mäklarsamfundet kommer i samtal med FI. En tolkning kan vara att det tas ett beslut innan sommaren, och att de nya reglerna börjar gälla till hösten 2015. De flesta banker har redan tagit höjd för de kommande kraven, och det märks på marknaden.

Ur FI:s pressmeddelande:
Två viktiga frågor att lösa är definitionerna av nya lån och tillfälliga undantag. Reglerna kommer att innehålla utrymme för hushåll med tillfälligt ansträngd ekonomi att göra uppehåll med amorteringarna. Det kan till exempel röra sig om situationer där någon i hushållet blir arbetslös, sjuk eller avlider.

Nedan har FI tagit fram några exempel på hur regleringen påverkar olika hushåll. Alla exempel utgår från en belåningsgrad på 85 procent:
  • För ett hushåll med 1 miljon kronor i lån blir den månatliga amorteringen 1 700 kronor. Det ska ställas mot den amortering på 1 200 kronor som samma hushåll har idag med Bankföreningens befintliga rekommendation.
  • Lånar hushållet 2,5 miljoner kronor ökar amorteringen till 4 200 kronor i månaden från dagens 2 900 kronor i månaden.
  • Tar hushållet ett lån på 5 miljoner kronor behöver de amortera 8 300 kronor i månaden mot dagens 5 900 kronor i månaden.

Med dagens låga ränta är det säkerligen många som klarar av detta men man bör även räkna med att räntan kan gå upp någon procentenhet i framtiden (åtminstone efter andra halvan av 2016, om man ska lyssna på Riksbankens senaste besked) vilket ju ger en förhöjd total månadsavgift för boende.

Det ska tilläggas att dessa nya regler enbart gäller banklån som tas efter att denna regel trätt i kraft. De som idag har banklån kommer alltså inte behöva amortera mer på dessa. Men har man tänkt byta bank kan detta förändra läget något. Sker bytet av bank efter att reglerna genomförts betyder det att lånet kommer att få amorteringskrav. Detta eftersom man praktiskt sett tar ett nytt lån på den nya banken för att täcka det gamla lånet på den bank som man tidigare haft. Det nya lånet innefattas då av reglerna vilket gör att man får amorteringskrav.

Har man planerat att byta bank och man inte vill ha detta nya amorteringskrav bör det ske innan reglerna införs.

Konsumentfrågor och svar från chatt på SvD.se den 12 november 2014:

Jag ska renovera badrummet och tänkte lägga på ett lån för det, kommer jag behöva amortera på det lånet och vad händer om värdet på villan ökar?
Svar: Vad som definieras som nya lån ska FI återkomma till, det är en viktig fråga. Det verkar dock inte som att du kommer kunna värdera upp bostaden för att få till en lägre belåningsgrad.

Varför får inte alla bolånetagare amorteringskrav? Varför bara nya?
Svar: Det är tydligt att FI tagit hänsyn till att ett krav inte ska få alltför långtgående effekter för svensk ekonomi. Dessutom har de som idag har bolån inte givits chansen att ta hänsyn till den här typen av amorteringskrav i sina redan gjorda boendekalkyler.

Vad baseras 70 % på? Ska lånet amorteras ner till 70 % av det ursprungliga lånet eller 70 % av marknadsvärdet på bostaden? Exempel: Fastighet för 4 miljoner med lån på 2 miljoner. Ska lånet amorteras ner till 1 miljon, eller kommer ingen amortering krävas?
Svar: Lånet ska amorteras ned till 70 procent av bostadens marknadsvärde/köpeskillingen i samband med att lånet tas.

Vad tror ni att det kommande amorteringskravet får för effekt på bostadspriserna i Stockholm på kort respektive lång sikt?
Svar: Det går bara att spekulera i, och jag är inte makroexpert. Man skulle kunna tänka sig ett litet "race" på bostadsmarknaden nu på väldigt kort sikt, innan reglerna börjar gälla, då så många som möjligt vill sälja och köpa nytt. Sedan kan vi få se en dämpande effekt p g a reglerna, men kanske allra mest när boräntorna stiger igen. Nu är räntorna låga, då har många kanske utrymme för amorteringar. Får vi boräntor på 4-5 % igen om ett antal år kommer amorteringen bli tuff för många. Man kommer inte kunna vara med lika länge i en budgivning t ex. Vad som gäller i specifikt Stockholm är svårt att säga, här hålls ju priser uppe av mycket stor efterfrågan och bostadsbrist.

Kommer man inte bara kunna värdera om bostaden till en lägre belåningsgrad?
Svar: Nej, det kommer inte att gå. FI var tydliga med att alla förutsättningar låses i samband med att du tar lånet. Det vill säga det är bostadens värde i samband med att du tar lånet som är den variabel som belåningsgraden beräknas på.

Räknar FI med att marknadsvärdena kommer att sjunka i samband med det här?
Svar: Ja, FI räknar med att bopriserna kan sjunka med cirka 5 procent i sitt scenario.

När jag byter bindningstid från 3 mån till t.ex. 2 år. Får jag då ett amorteringskrav?
Svar: Nej. Amorteringskravet kommer bara gälla när du sätter nytt objekt i pant, det vill säga flyttar till ny bostad.

Här kan du läsa hela chatten: http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/naringsliv-live/chatt-om-nya-amorte...

Josefine Uppling
Analys- och kommunikationschef, Mäklarsamfundet

Ytterligare lästips och källor till denna artikel:

http://www.svd.se/naringsliv/pengar/bostad/sa-slar-ett-amorteringskrav_3...

http://www.va.se/nyheter/2014/11/11/bolanen-skall-amorteras-ner-till-50-...

http://www.fi.se/Press/Pressmeddelanden/Listan/Nya-bolan-ska-amorteras-n...

http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/naringsliv-live/chatt-om-nya-amorte...