Sökformulär

HD: God fastighetsmäklarsed gäller även vid skrivuppdrag!

<< Tillbaka till nyhetsbrev


11 oktober 2018

Att du som mäklare inte får förmedla objekt till eller från en närstående framgår klart och tydligt av fastighetsmäklarlagen. Men nu har Högsta förvaltningsdomstolen slagit fast att det även är förbjudet för mäklare att genomföra så kallade skrivuppdrag när säljaren eller köparen är en närstående. I det aktuella fallet sade mäklaren upp ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrätt på grund av att en närstående visat intresse för objektet. Efter uppsägningen åtog sig mäklaren att upprätta överlåtelseavtal och övriga överlåtelsehandlingar på uppdrag av säljaren, med den närstående som köpare.

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade att meddela en varning eftersom mäklaren ansågs ha handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed och mot kravet på opartiskhet. Fastighetsmäklarinspektionen gjorde bedömningen att det uppdrag som mäklaren åtagit sig visserligen inte utgjorde en förmedling av ett objekt i fastighetsmäklarlagens mening utan i stället ett s.k. skrivuppdrag utan koppling till ett förmedlingsuppdrag. Inspektionen ansåg emellertid att en fastighetsmäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara då denne fullgör ett förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträder i sin yrkesroll. Fastighetsmäklarinspektionens bedömde att mäklaren hade kringgått regeln om förbud mot närståendeförmedling genom att säga upp ett förmedlingsuppdrag för att i nästa skede i stället ingå ett så kallat skrivuppdrag beträffande samma objekt som i förmedlingsuppdraget. I påföljden ingick även en erinran eftersom köpekontraktet inte var utformat efter de verkliga förhållandena.

Mäklaren överklagade Fastighetsmäklarinspektionens beslut, men både Förvaltningsrätten och Kammarrätten avslog överklagandet. Mäklaren överklagade då till sista instans, Högsta förvaltningsdomstolen, som i sin dom  började med att konstatera att mäklare är skyldiga att ”i allt” iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket innebär en sådan skyldighet inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträder i sin yrkesroll. Enligt Högsta förvaltningsdomstolens mening innebär detta att en fastighetsmäklare ska iaktta kravet på god fastighetsmäklarsed även när denne inom ramen för sin yrkesverksamhet utför andra uppdrag t.ex. ett skrivuppdrag eller ett värderingsuppdrag och det även om uppdraget i fråga saknar samband med ett förmedlingsuppdrag.

Högsta förvaltningsdomstolen fortsätter att konstatera att i kravet på god fastighetsmäklarsed ligger bl.a. att mäklaren så långt möjligt ska inta en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakterna mellan köpare och säljare. Båda parter ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar och bistår dem båda med åtgärder i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver. Domstolen framhåller sedan att syftet med förbudet mot närståendeförmedling är att mäklarens ställning som opartisk mellanman inte ska rubbas och att samma argument som motiverar förbudet mot närståendeförmedling kan åberopas för att en mäklare inte heller bör åta sig andra uppdrag som någon närstående har intresse i.

Högsta förvaltningsdomstolen framhåller att det i det aktuella fallet inte framkommit något som tyder på att mäklaren skulle ha tagit ovidkommande hänsyn vid utförandet av skrivuppdraget. Men Högsta förvaltningsdomstolen anser att redan den omständigheten att mäklaren typiskt sett skulle kunna befaras ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga är emellertid ägnad att rubba förtroendet för mäklarens opartiskhet. Domstolen avslog därför mäklarens överklagande då man fann att det varit olämpligt av mäklaren att åta sig skrivuppdraget och att mäklarens agerande därför fick anses stå i strid mot god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarinspektionens beslut synes avse situationer när en mäklare försöker kringgå förbudet mot närståendeförmedling genom att säga upp ett förmedlingsavtal och sedan ingå ett skrivuppdrag när en närstående visar intresse. Högsta förvaltningsdomstolen anser emellertid att det inte spelar någon roll om skrivuppdraget har föregåtts av ett förmedlingsuppdrag eller inte.

Mot bakgrund av utgången i domen är Mäklarsamfundets rekommendation att du som mäklare inte bör åta dig uppdrag som någon närstående har intresse i. Detta gäller inte enbart vid förmedlingsuppdrag utan även så kallade skriv- och värderingsuppdrag samt andra uppdrag där du uppträder i din yrkesroll som mäklare. Domen är ett exempel på att fastighetsmäklarlagen kan tillämpas analogiskt på avtal när en registrerad fastighetsmäklare bedriver annan verksamhet än förmedling. Även om det i fastighetsmäklarlagen inte finns ett uttryckligt förbud för mäklare att i sin yrkesroll biträda närstående i så kallade skrivuppdrag, som det finns mot närståendeförmedling, har Högsta förvaltningsrätten ansett att även detta agerande är förbjudet enligt god fastighetsmäklarsed.

Läs hela domen här

Emil Cargill-Ek
Bitr. förbundsjurist