Sökformulär

Fel i fastighet/bostadsrätt


2015-10-15

Dagligen får vi jurister på Mäklarsamfundet frågor kring hur mäklaren ska agera när en köpare återkommer och gör gällande att bostaden de köpt är behäftad med fel. Vad gäller för köpare respektive säljare och vad ska mäklaren tänka på?

När en köpare kontaktar mäklaren och påtalar att denne efter tillträdet upptäckt ett fel får mäklaren inte utreda om köparen har rätt eller fel, av den orsaken att mäklaren ska vara opartisk. Mäklaren bör istället förklara vad köparen behöver ta ställning till för att denne själv ska kunna bedöma om det är ett fel säljaren ansvarar för eller inte och informera hur köparen kan gå vidare. Mäklaren kan råda båda parter att kontakta en jurist som kan bistå utan krav på opartiskhet och kan även upplysa dem båda om att de sannolikt har rättsskydd i sin hemförsäkring, vilket gör att de inte själva behöver betala hela kostnaden om de skulle vända sig till en jurist för biträde. Mäklaren kan också hjälpa till att dokumentera eventuella överenskommelser som köpare och säljare träffar.

Som första steg bör mäklaren uppmärksamma köparen på vikten av att reklamera till säljaren inom skälig tid från det att köparen upptäckt felet. Det är viktigt att framhålla för köparen att dennes kontakt med mäklaren inte är liktydig med att en sådan reklamation skett, utan att den måste ske till säljaren.

Säljaren bär ansvar för dolda fel i fastighet i tio år och när det gäller bostadsrätt har köparen möjlighet att åberopa fel inom två år. Detta innebär att köparen måste ha reklamerat felet senast tio respektive två år från tillträdet. Köparen kan dock inte utan vidare vänta i tio respektive två år från tillträdet med att reklamera fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt tidigare än så. Själva reklamationen ska ske ”inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet”. Vad som avses med ”inom skälig tid” går inte att ge något exakt svar på men ett exempel ur praxis är en reklamation som skedde ungefär fyra och en halv månad efter det att köparna upptäckt felet. Denna reklamation ansågs inte ha gjorts för sent.

Det finns inget formkrav för hur reklamationen ska utformas, det viktiga är att det framgår att det är fråga om en reklamation och att man upptäckt något som säljaren skulle kunna ansvara för. Reklamationen bör naturligtvis ske skriftligen eftersom köparen senare kan behöva styrka att reklamationen verkligen skett i inom skälig tid.

Så snart köparen reklamerat till säljaren är sannolikheten stor att även säljaren kontaktar mäklaren för att be om råd. Mäklaren är fortfarande bunden av sin opartiska roll och får därför inte säga mer till säljaren än vad som sagts till köparen, dvs. förklara att mäklaren måste vara opartisk men redogöra för vilka handlingsmöjligheter säljaren har.

Läs gärna mer om felbedömningen, ansvar och påföljder här. 

Fridah Gomér 
Bitr. Förbundsjurist