Sökformulär

Budgivningsprocessen – punkter att komma ihåg att hålla sig till

<< Tillbaka till nyhetsbrev


24 januari 2019

Processen för budgivningen är inte i sig reglerad i lag. Istället är det upp till säljaren att bestämma hur budgivningen ska gå till. Säljarens fria prövningsrätt innebär i korthet att det är säljaren som också bestämmer när ett bud ska accepteras och om ett tilltänkt kontrakt ska skrivas under, eller om ett bud som inkommit i sista minut istället ska fångas upp och leda till en annan köpare. Kort och gott; säljaren bestämmer såväl ramarna för budgivningen, som när en av budgivarna istället ska bli köpare.

Du som mäklare agerar i någon mening budbärare mellan de här parterna. Utifrån sett ter det sig därför som att budgivningen därför borde vara relativt okomplicerad – och vålla få problem för mäklaren. Emellertid vet vi att så inte riktigt är fallet. Nedan följer ett par punkter, någon form av checklista om du så vill, som är tänkt att fungera som en ledstång att hålla sig till i tiden från påbörjad budgivning till dess ett kontrakt kommit till stånd.

- Var noga med att lämna information till spekulanterna om hur säljaren önskar att budgivningen genomförs.

- Är en budgivare vag i sitt samtal; är det fråga om ett bud eller inte? Försök att hålla rutin att ställa frågan. Är du osäker på om ett samtal utmynnar i ett bud eller inte, avsluta med att ställa frågan om huruvida du ska uppfatta det som att personen lägger ett bud eller inte, villkorat eller inte.

- Det får under inga omständigheter framstå för budgivare som att du är den som avvisar, eller har synpunkter på, ett bud eller villkor som förknippas med det. Det måste vara klart för budgivarna att de bud som lämnas framförs till säljaren. Att du informerar om vad säljaren sagt om eventuella villkor, eller om förväntad nivå för försäljning, är en sak. Men får budgivaren denna information och ändå lämnar ett bud, ska denne vara säker på att det framförs till säljaren och att det därefter är säljaren som tar ställning till det.

- Säljaren kan inte ”förbjuda” dig att ta emot eller framföra bud under en viss prisnivå. Däremot kan säljaren ha synpunkter på och bestämma över vilka bud som kommuniceras ut till övriga budgivare eller presenteras öppet på annonssidan. (Observera dock att publicering på hemsidan inte får bli vilseledande. Framgår ingen reservation för att samtliga bud av någon anledning inte presenteras; bör, utifrån FMI:s praxis, samtliga bud presenteras, med risk för att budhistoriken som visas, vilken anses som en del av marknadsföringen av objektet, annars blir vilseledande).

- Oavsett vilka bud som kommuniceras med övriga budgivare eller inte, ska samtliga bud antecknas i anbudsförteckningen. Anbudsförteckningen som överlämnas när uppdraget avslutas, ska innehålla uppgift om samtliga mottagna bud, även sådana som varit dolda eller som t.ex. bara kommunicerats med några utvalda andra budgivare. Säljarens inställning till budet avgör inte heller om det ska upp i anbudsförteckningen eller ej. FMI har i ett stort antal ärenden klargjort vad själva anbudsförteckningen ska innehålla för att vara korrekt.

Sammanfattningsvis är det viktigt att bära med sig att säljaren bestämmer över hur budgivningen går till; men dina skyldigheter är alltid desamma. Håll hårt i att dina skyldigheter att motta, anteckna och framföra samtliga bud till säljaren, inte behöver komma i konflikt med säljarens önskemål om hur bud ska kommuniceras med övriga budgivare. Inte heller står dina skyldigheter i konflikt med en budgivares rätt (eller snarare brist på rätt) att få reda t.ex. vilka eventuella diskussioner säljaren har med någon annan budgivare.

Att ha informerat spekulanter om säljarens fria prövningsrätt, om att samtliga mottagna bud kommer att framföras till säljaren samt i övrigt om vilka skyldigheter du förhåller dig till, bör kunna minska missnöje eller kritik från budgivare. Det finns självfallet ingen garanti för att ens den mest klanderfria mäklaren går fri från kritik i alla dessa situationer; men en tanke bakom nyhetsbrevet du just nu läser är att påminna om de punkter du är skyldig att förhålla dig till och att du, genom att förhålla dig till dessa, förhoppningsvis kan vara väl rustad för att bemöta missnöje eller kritik från en budgivare eller spekulant.

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist