Sökformulär

Bostadspolitiknytt – regeringens första signaler kring hur de vill lösa det låsta läget på bostadsmarknaden (och kritiken emot)

<< Tillbaka till nyhetsbrevet


2015-04-01

Bostadsminister Mehmet Kaplan (MP) meddelade nyligen att hans och regeringens utgångspunkt är att staten ska ta ett större ansvar för att det ska byggas mer de kommande åren, kort därefter gick regeringen ut med ett pressmeddelande där de beskrev hur förslaget kan komma att se ut i sin helhet. Samtidigt har Finansinspektionen meddelat att de föreslår nya amorteringskrav från och med den 1 augusti, och Riksbanken har aviserat ytterligare minus på räntefronten under en ganska lång tid framöver. Allt detta sammantaget påverkar självklart utvecklingen på bostadsmarknaden.

Förslag på åtgärder
I en debattartikel i Dagens Nyheter den 17 mars upprepar Kaplan att målet som statsminister Stefan Löfven fastslog i regeringsförklaringen, alltså 250 000 nya bostäder fram till år 2020, kvarstår. ”Fokus ska ligga på hållbara bostäder som kan efterfrågas av människor med vanliga inkomster. Det kommer att krävas aktiva åtgärder på flera områden för att detta ska bli verklighet” skriver han. Kaplan föreslår sex åtgärder:

1. Staten tar ett större ansvar för fler bostäder. I det ingår ekonomisk stöttning till de kommuner som bygger bostäder – marknaden kan inte lösa bostadsbristen på egen hand, menar regeringen.

2. Fokus på unga, studenter och nyanlända. För att snabbt få till ett fungerande boende för dessa grupper undersöker regeringen just nu flera förslag. Ett handlar exempelvis om uppförande av moderna och flexibla modulbostäder. Regeringen ser också ett behov av att säkerställa tryggheten för dem som bor i andra hand. Boverket har fått i uppdrag att utvärdera lagen om uthyrning av egen bostad.

3. Hållbar stadsbyggnad. Dagens nyproducerade bostäder håller oftast hög kvalitet när det gäller energieffektivitet. Mer fokus behöver läggas på att minska klimatutsläppen från byggmaterialen och själva byggprocessen, samt på att effektivisera befintligt bestånd. Regeringen vill avsätta en halv miljard kronor per år från och med 2016 till energieffektiviseringar av framför allt miljonprogrammets flerbostadshus.

4. Kollektivtrafiksatsningar. Regeringens uppdrag till Trafikverket om så kallade stadsmiljöavtal innebär att kommuner, landsting och regioner ska kunna söka statlig medfinansiering till lokala och regionala investeringar i kollektivtrafik. Det kan i sin tur öppna upp nya lägen för bostadsbyggande.

5. Öka konkurrensen. I dag är det ett fåtal aktörer som dominerar marknaden för bostadsbyggande. I höst presenteras en utredning om bristande konkurrens inom byggbranschen.

6. Effektivisera byggprocesser för billigare bostäder. Byggregler behöver förenklas och processen från beslut till färdigt hus effektiviseras. Regeringen ser nu över länsstyrelsernas roll i syfte att effektivisera byggprocesserna.

Mäklarsamfundet delar bostadsministerns analys av läget – bostadsbristen kan bara lösas med fler bostäder och ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Det man dock kommer att tänka på omedelbart efter att ha förstått vilka åtgärder bostadsministern avser sjösätta är finansieringen.

Att ”staten ska ta större ansvar” betyder i mina öron ”skattebetalarna ska betala mer för att lösa bostadsbristen”. Hur ska finansieringen lösas, förutom med hjälp av de miljarder som eventuellt lossnar om regeringen, med finansminister Magdalena Andersson i spetsen, avskaffar överskottsmålet?

Finansiering av sagda åtgärder
Åtminstone en början på svar på frågan gav regeringen en vecka senare via ett pressmeddelande; det rör sig om en traditionell skatteväxling.

Avskaffandet/nedskrivningen av en skattereduktion (ROT-avdraget sänks från 50 procent till 30 procent) ska frigöra medel till en ny, statlig stimulansåtgärd (eller subvention, beroende på vem du frågar) för bostadsbyggande.

Regeringen vill alltså återinföra statliga byggsubventioner, förslaget kommer att ingå i vårbudgeten och det rör sig om storleksordningen 3,2 miljarder kronor per år med start 2016. Med den föreslagna budgetramen skulle stöd kunna ges till ungefär 15 000 lägenheter per år. Investeringsstödet är en del av regeringens bostadspaket. Där avsätts ytterligare 3,5 miljarder kronor till stöd till kommunerna för ökat bostadsbyggande, effektiviserad handläggning, energieffektivisering av miljonprogrammet, stadsmiljöavtal samt stöd till byggande av äldrebostäder.

En hastig överslagsräkning på detta visar att 15 000 lägenheter per år fram till år 2020 (om man räknar med 2015) skulle ge 75 000 bostäder fram till år 2020. Då fattas det fortfarande 175 000 bostäder för att nå det utsatta målet på 250 000 nya bostäder till år 2020…

Regeringen riskerar också en svekdebatt – Stefan Löfven sade vid upprepade tillfällen under valrörelsen att han inte vare sig skulle ta bort eller sänka RUT och/eller ROT-avdragen.

Reaktioner från flera håll
Reaktionerna på regeringens bostadsbyggarutspel har naturligtvis inte låtit vänta på sig. Oppositionen menar att det är fel väg att gå men är, får man anta, bundna av decemberöverenskommelsen och kommer därför inte att blocka regeringens budget. Sveriges Byggindustrier och byggbolagen är enhetligt kritiska mot att ”sätta ROT mot nya bostäder”.

”Det riskerar inte bara att drabba många människor som har behov av att renovera utan kan också få effekter för en hel bransch”, skriver Ola Månsson, vd för Sveriges Byggindustrier, i en debattartikel i Aftonbladet.

Även förslaget på amorteringskrav, i kombination med minusräntan, har mött kritik. Ett forskarteam på KTH menar att det aktuella läget på bostads- och fastighetsmarknaderna kräver ett antal åtgärder för att Sverige ska undvika olika former av bubblor och bibehålla finansiell stabilitet.

"De åtgärder som bör komma i fråga kan sorteras under följande rubriker: Ökad rörlighet på bostadsmarknaden, mera eget kapital och bättre information om fastigheter och marknader. Vi är dock fullt medvetna om att 'rätt åtgärd' vid fel tidpunkt kan motverka sitt eget syfte", säger Stellan Lundström och Bo Nordlund. Modifierade amorteringskrav borde successivt införas till att omfatta alla bostads- och fastighetslån över en viss belåningsgrad, argumenterar de.

"En sådan åtgärd skulle på sikt motverka prisbubblor och minska de inlåsningseffekter som följer av att gamla och nya låntagare har olika regler för amortering. Vidare bör fastighetsskatten höjas och skatten på reavinst tas bort", anser KTH-forskarna.

"Denna skatteväxling skulle vara den enskilt viktigaste åtgärden för ökad rörlighet på bostadsmarknaden, ett ökat byggande och finansiell stabilitet", skriver de i en debattartikel i Fastighetsvärlden.

Tidigare bostadsminister Stefan Attefall (KD) och tidigare statssekreterare Ulf Perbo hos samma minister menar att ”amorteringskravet är felaktigt utformat”.
”FI har gjort allvarliga fel i utformningen av reglerna som kan innebära stora samhällsekonomiska problem”, skriver de i en debattartikel i Dagens Industri den 30 mars.

De pekar på att de tidigare statliga byggsubventionerna, som avskaffades av förra regeringen, inte hade avsedd effekt. De menar att åtgärder som amorteringskrav och bolånetak är principiellt korrekta åtgärder för att dämpa skuldsättningen, men att ett införande av ett subventionerat bosparande skulle vara ännu mer i rätt riktning.

De bekymmer med amorteringskravets föreslagna utformning som Attefall och Perbo ser är att Finansinspektionen inte skiljer på lån till finansiella transaktioner – handel med befintliga fastigheter – och lån till reala investeringar, alltså nyproduktion. De menar att det är olämpligt att ha samma kreditbegränsningar (bolånetal och amorteringskrav) på nyproduktion som på handel i det befintliga beståndet. Snabbt växande skuldsättning för lån till befintliga fastigheter är negativt medan ökade lån för nyproduktion är något positivt för samhällsekonomin. Den främsta oron rör alltså att amorteringskravet kommer att dämpa nyproduktionen och därmed förvärra problemen med bostadsbrist på den svenska bostadsmarknaden.

Mäklarsamfundet fortsätter att följa utvecklingen och återrapportera här i nyhetsbrevet.

Varmt välkommen med synpunkter!

Josefine Uppling
Analys- och kommunikationschef
Mäklarsamfundet
______________________________________________________________________________

Lästips till dig som vill läsa mer/de artiklar/den info som texten bygger på:

”Staten måste ta ekonomiskt ansvar för bostadsbyggandet”
Mehmet Kaplan (MP), bostads- och ­stads­utvecklingsminister, DN Debatt, 2015-03-17

Stimulans för ökat byggande
Pressmeddelande från regeringen, 2015-03-25

Fel att ställa Rot mot nya bostäder
Ola Månsson, vd Sveriges Byggindustrier, Aftonbladet Debatt, 2015-03-26

Fastigheter: KTH-forskare varnar för långsiktigt ohållbara priser
AffarsVärlden, 2015-03-30

Debatt: Amorteringskravet är felaktigt utformat
Stefan Attefall, tidigare bostadsminister (KD) och Ulf Perbo, tidigare statssekreterare, DI Debatt, 2015-03-30