Sökformulär

Bostadspolitikens knäckfrågor – varför går de inte att lösa?

<< Tillbaka till nyhetsbrevet


2016-02-11

Regeringen har bjudit in till bostadspolitiska samtal med oppositionen, och man får anta att syftet är att hitta breda uppgörelser som kan hålla över lång tid. Dessvärre verkar inte samtalen har fått någon bra start, trots att det saknas hisnande 700 000 bostäder de kommande tio åren verkar läget låst. Vilka frågor rör det sig om och varför är det så svårt att komma överens?

Det skulle behövas både högre byggtakt och mer rörlighet i det befintliga bostadsbeståndet för att komma tillrätta med den rådande skevheten på bostadsmarknaden. Byggandet har glädjande nog ökat väsentligt, och det fortsätter att öka, så låt oss fokusera på den riktiga surdegen – segheten i det befintliga beståndet.

Mäklarsamfundet har under se senaste åren tagit fram flera rapporter på detta tema, och ökad rörligheten är också en av fyra fokusfrågor i Mäklarsamfundets påverkansstrategi (de övriga tre är just ökat byggande, ökad konsumenttrygghet på bostadsmarknaden och ökad kunskap om mäklarens expertroll). Du hittar rapporterna här.

Oavsett om det handlar om bolånetakets effekter för förstagångsköpare eller äldres valmöjligheter på bostadsmarknaden har problemen gjort att väldigt många människor inte kan planera sina liv i den riktning de själva vill eller behöver. Det är naturligtvis väldigt dåligt, såväl för de enskilda individerna och familjerna, men också ur ett samhällsekonomiskt perspektiv – både på kort och lång sikt.

Om vi bortser från den allmänna bostadsbristen, ränteläget och andra finanspolitiska reformer samt de stora geografiska skillnaderna på bostadsmarknaden för en stund, kan man förenklat säga att det handlar om skatter och hyressättning, det är ränteavdraget, flyttskatten och hyressättningen det bråkas värst om just nu. Tre frågor som alla är avgörande för om rörligheten i det befintliga bostadsbeståndet ska fungera eller inte.

Ränteavdraget
Låt oss börja med att ta en titt på hur ränteavdraget ser ut idag med ett exempel (källa: Kit.se):
Anna har en inkomst på 250 000 kronor/året och ett lån för vilket hon betalar 90 000 kronor om året i ränta till banken.

Den genomsnittliga kommunala inkomstskatten i Sverige är cirka 32 % så Anna betalar alltså cirka 250 000 x 0,32 = 80 000 kronor i skatt på lönen.

Ränteavdraget är 30 procent. Med Annas räntekostnad på 90 000 blir avdraget 90 000 x 0,30 = 27 000 kronor.

Det innebär att istället för 80 000 kronor så behöver Anna bara betala 80 000-27 000 = 53 000 kronor i skatt.
(OBS! Har man räntekostnader på över 100 000 så är avdraget 21 procent på den del som överstiger denna gräns).

De som vill förändra ränteavdraget vill se en stegvis, långsam nedtrappning över tid, det är inget av de politiska partierna som vill se någon abrupt lösning. De menar att en utfasning av ränteavdraget skulle skydda hushållen från allt för tighta marginaler om tiderna skulle förändras, och även göra att belåningsgraden skulle minska på sikt eftersom man skulle lära bostadskonsumenterna ett annat mönster. Ränteavdraget pekas ofta ut som en bidragande orsak till de svenska hushållens höga skuldkvot. Ett annat vanligt argument är också att ränteavdraget kan ses som en subvention till de som lånar pengar och därmed äger sitt boende.

De som är emot en förändring, Moderaterna bland annat, som i sin i mitt tycke populistiska retorik närmast får det att verka som att Sveriges samtliga barnfamiljer skulle gå i konkurs utan ränteavdraget, menar att risken är för stor att för många bostadsägare skulle få sämre privatekonomi. Det stämmer att väldigt många svenskar använder sig av ränteavdraget, men det riktigt stora avdragen i absoluta tal kan bara göras av de med riktigt stora lån. Här måste vi tänka på att Sverige inte är Stockholm, och att storleken på bostadslånen skiljer sig väsentligt över landet. 

Flyttskatt
Flyttskatten är en annan het potatis. Ska man vara noggrann är själva begreppet hyfsat politiserat. Med flyttskatt menas egentligen skatt på den eventuella vinst du gör när du säljer en bostad, flyttskatt är alltså samma sak som reavinstskatt. Skatten är idag 22 procent av vinsten.

De som vill sänka flyttskatten menar att lägre skatt här skulle öka rörligheten på bostadsmarknaden väsentligt. Det saknas en prognos på exakt hur mycket rörligheten skulle kunna öka, men man menar särskilt att äldre skulle flytta från sina hus med låg belåning i större utsträckning. I dagens läge är det i princip omöjligt för en pensionerad farmor i Karlstad att med hjälp av en husförsäljning skrapa ihop en grundplåt till nytt boende närmare barn och barnbarn i en tillväxtort. Och även om pengarna skulle räcka skulle månadskostnaden för det nya, förmodligen mindre boendet, sannolikt blir högre. Det är enkelt att förstå att pensionärer inte är intresserade av högre boendekostnader, och därför bor kvar.

De som inte vill sänka flyttskatten har främst ett argument, men ett ganska tungt vägande sådant: Det är för dyrt. Slopad reavinstskatt på bostäder skulle innebära 25 miljarder i förlorade skatteintäkter. Socialdemokraterna hör till nejsägarna, bland annat, de nöjer sig också med förklaringen ”det är omöjligt på grund av att det är för dyrt”. En anmärkningsvärt stelbent hållning i tider då man borde vara intresserad av att vända på varje sten för att få igång rörligheten på bostadsmarknaden, kan jag tycka.

Ett annat motargument är att det skulle motverka ekonomisk jämlikhet eftersom Sverige redan idag står ut med internationella mått mätt i hur vi beskattar tillgångar och kapital relativt inkomst för arbete. Under 2000-talet har arvsskatten, gåvoskatten, förmögenhetsskatten och fastighetsskatten avskaffats.

Marknadshyror
…Sist men inte minst den ideologiska stötestenen – marknadshyrornas varande eller icke varande. Idag är hyresmarknaden i Sverige reglerad. Det innebär att fastighetsägare och hyresvärdar inte själva kan sätta hyran. Efterfrågan styr alltså inte hyresnivåerna.

Skulle man slopa hyresregleringen skulle det innebära det motsatta – att hyresvärden skulle kunna sätta hyra efter den aktuella efterfrågan som fanns.

De som är för införande av marknadshyror argumenterar framförallt för att det skulle innebära att det blev mer lönsamt att bygga hyresrätter. Det i sin tur skulle göra så att byggandet ökade. Exakt hur mycket byggandet skulle öka om hyresregleringen försvann är svårt att säga, men Boverket menade i en rapport att uppemot 90 procent av bostadsbristen skulle utraderas om Sverige införde marknadshyror. Dock fick rapporten hård kritik, särskilt med tanke på att det finns bostadsbrist i många andra länder som har just fri hyressättning.

Förespråkarna brukar också peka på att hyresregleringen har inlåsningseffekter. Alla som någon gång fått tag i ett förstahandskontrakt på en ort med hårt tryck på bostadsmarknaden (finns de eller är de en modern myt?) vet att det inte är något man lämnar ifrån sig på minst sin egen livstid.

De som är emot trycker oftast på att marknadshyror skulle öka segregationen i samhället, och att väldigt många som idag bor i hyresrätt inte skulle ha råd att bo kvar där de bor idag. Dessutom varnas det för att införa marknadshyror just nu – när skevheten på marknaden är så stor och skillnaden mellan tillgång och efterfrågan är så stor kan det slå väldigt fel.

Ett kompromissförslag som diskuteras då och då är att införa marknadshyror på nyproducerade bostäder.

Vad tycker Mäklarsamfundet?
Att det är hög tid för våra politiker att släppa sargen och ta ansvar för ett av vår tids mest komplexa samhällsproblem. Det håller inte att låsa sig i benhårda positioner (för eller emot) när läget är så allvarligt. Vad sägs om differentierad flyttskatt, antingen baserat på din ålder (lägre för pensionärer) eller som i Finland på antal år du ägt din bostad? Eller en mycket långsam och försiktig utfasning av delar av ränteavdraget – sällan har ett bättre tillfälle funnits i och med att styrräntan ligger på -0,5 procent. Och börja åtminstone en tankeriktning där liberaliseringar av hyresmarknaden finns med.

Förslagen ovan skulle kunna vara en bättre start på tvärpolitiska samtal än ”avskaffande av ränteavdrag kör barnfamiljers ekonomi i botten” och ”nej till sänkning av flyttskatt på grund av omöjligt”.

Inspiration till den här texten kom från:
https://kit.se/2016/02/09/34373/bostadspolitik-for-dummies/

Varmt välkommen med kommentarer eller synpunkter!

Josefine Uppling
Analys- och kommunikationschef, Mäklarsamfundet