Sökformulär

Bostadsbubbla eller inte?

<< Tillbaka till nyhetsbrevet

2015-10-15

Den senaste veckan har flera myndigheter och tunga ekonomer gått ut med varningar kopplade till bostadsmarknaden. Prisutvecklingen, 14 procent upp på bostadsrätter respektive 11 procent på villor i riket det senaste året enligt Svensk Mäklarstatistiks senaste siffror, och totalt sett en fördubbling på tio år oroar. Detta gör att bostadskonsumenterna blir fundersamma, och deras frågor hamnar ofta på fastighetsmäklarnas bord. Nedan därför en sammanfattning av det som skrivits i andra medier den senaste veckan, samt en kommentar från Mäklarsamfundet.

Konjunkturinstitutets GD Mats Dillén, Riksbankschef Stefan Ingves och Finanspolitiska rådets ordförande John Hassler är några av de röster som hörts i debatten de senaste dagarna.

– Det finns en betydande risk att priserna är på en ohållbar nivå, sade Konjunkturinstitutets generaldirektör Mats Dillén till SVT tidigare i veckan.

Bostadspriserna har stigit kraftigt i Sverige under en lång tid. I dag är en svensk bostad i genomsnitt dubbelt så dyr som den var för tio år sedan. Det senaste året har priserna gått upp med över 15 procent. Nu går uppgången inte längre att förklara med ökade inkomster, låga räntor och skattelättnader, skriver Konjunkturinstitutet i sin rapport som publicerades i september.

Att statliga Konjunkturinstitutet går ut så här hårt i debatten är historiskt och har aldrig tidigare skett. 

I en uppföljande intervju till SVT-inslaget sade Dillén vidare att han ”börjar bli oroad”. ”Vi är på väg att hamna i ett läge som är ohållbart, man måste bromsa utvecklingen när det gäller bostadspriserna.”

Den främsta oron menar han ligger i att prisuppgången har pågått en längre tid. Han hänvisar också till de internationella organisationer (bl a OECD och IMF, som omskrevs i förra Nyhetsbrevet) som också uttryckt oro över utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden, samt påtalat att de anser att det krävs mer åtgärder för att dämpa ”de skenande bostadspriserna”. 

Dillén håller med de internationella bedömarna i att bostadsmarknadens utveckling just nu är den dominerande risken i svensk ekonomi, och att man från politiskt håll därför borde ha ett betydligt större fokus på frågan.

– Skulle ett häftigt husprisfall ske så skulle det kunna påverka tillväxten och arbetslösheten på ett negativt sätt, säger Dillén till Expressen.

– Vi måste öka produktionen på bostäder men också kyla ner efterfrågan genom amorteringskrav och en försiktig avtrappning av ränteavdragen. Men det får inte bli någon drastisk förändring, avslutar Dillén i Expressen-intervjun.

Riksbankschef Stefan Ingves ingång i debatten är att fler åtgärder behövs utöver regeringens föreslagna amorteringskrav eftersom det är så svagt att det varken kommer att dämpa, bromsa eller stabilisera hushållens skuldsättning. Han menar att slopat ränteavdrag och begränsning i hur mycket ett hushåll får låna kan vara sådana åtgärder. Det sistnämnda förslaget är inspirerat av det åtgärder IMF föreslagit.

John Hassler, ekonomiprofessor vid Stockholms universitet och ordförande för regeringens finanspolitiska råd går på samma linje som Konjunkturinstitutet, trots att han under många år tillhörde de som inte oroade sig för stigande bostadspriser.

Hassler intervjuas i SvD under rubriken ”Dåliga signaler på bostadsmarknaden”:

– För några år sedan fanns det bra stöd för att prisuppgången var välmotiverad, nu ser jag inte det stödet längre. Jag hör också om att människor köper på spekulation, det är en väldigt dålig signal. Just spekulationsköpen borde utredas omedelbart. Människor behöver inse att det är bättre att vänta och inte vara så heta på marknaden.

Vidare menar Hassler att det borde pysas ut luft ur bostadsmarknaden genom att ändra människors förväntningar. Politikerna bör signalera tydligare att mer åtgärder kan komma. Hushållen bör tänka mer långsiktigt.

Finanspolitiska rådet ska också utreda hur ändrade ränteavdrag och en ny fastighetsskatt skulle kunna fungera. Hassler säger att det är en ”no brainer” att man bör trappa ner ränteavdragen. Är man orolig för att skulderna blir för stora ska de inte subventioneras vidare.

På senare tid har politikerna talat mer om mer om bostadsmarknaden. Så sent som i SVT:s partiledardebatt i söndags öppnade Folkpartiets Jan Björklund om att diskutera ränteavdragen. Finansminister Magdalena Andersson har sagt att hon inte utesluter fler åtgärder.

John Hassler tolkar den politiska debatten som att bostadspolitiken "ligger på bordet" och att politikernas beredskap har ökat.

Till våren kommer Finanspolitiska rådets nya analys av regeringens politik. John Hassler berättar att rådet då kommer att räkna på hur en ändrad fastighetsskatt kontra ändrade ränteavdrag skulle slå.

John Hassler betonar också att ett skattesystem bör ha en symmetri. Om man har gjort en investering med lånade pengar, och om avkastningen på investeringen beskattas så bör man också kunna göra avdrag för räntorna som man betalar.

I SvD artikeln svarar Hassler vidare:

– Så fungerar företagsbeskattningen och det är en rimlig princip också för bostadsbeskattningen.

Vad du säger är att fastighetsskatten skulle kunna öka något samtidigt som ränteavdragen sänks något?
– Ja.

Skulle du köpa en bostad i Stockholm i dag?
– Jag skulle titta igenom min ekonomi och fundera igenom vad som skulle hända om jag köper en fastighet som sedan faller mycket i pris. Det kan hända.

Hur ska man då förhålla sig som konsument i det här läget? Vilka råd bör en fastighetsmäklare ge sina kunder?

Hur ska du tänka om du sitter på en lägenhet som du vill sälja? Eller om du har bestämt dig för att ge dig in i bostadsmarknaden genom ett lägenhetsköp? Privatekonomen Annika Creutzer, Skandias sparekonom Maria Landeborn och SBAB:s boendeekonom Claudia Wörmann ger sina bästa tips beroende på din situation i Expressen:

Hur ska man tänka om man går i säljtankar?
- Sälj och köp i samma marknad.
- Spekulera inte i bostäder. Att tajma en topp eller botten på marknaden är jättesvårt. Om man säljer ska man förmodligen köpa något nytt och då ska man titta på vad man behöver och vad man kommer att klara av att betala.

Om man går i köptankar?
- Om du ska köpa så måste du ha en större buffert än vanligt och ta höjd för eventuella förändringar.

- Det viktiga är att inte köpa för dyrt, även om man tror att det kommer öka i värde så är det bara en prognos. Köp inte mäklarens beräkningar rakt upp och ner, utan räkna själv. Det är dyrare att bo i hus än vad man kanske tror. Man vill lägga ned pengar på trädgården och man vill renovera.

- Köper man en bostadsrätt måste man vara medveten om att man också tar på sig en andel av de gemensamma lånen som föreningen har och då har man dubbel ränterisk. Räkna ut hur stor del av de gemensamma lånen du tar på dig. Det är egentligen hela din risk. Om det är en nybildad förening med hög belåning finns risken att dina grannar också har lånat nyligen och då finns risken att även dina grannar har hög risk.

- Tänk på att räntorna är historiskt låga. De som har kommit in sent på marknaden har fortfarande låga räntor så ta det här tillfället att spara så mycket som möjligt, både genom att amortera och genom att spara långsiktigt. Även om bostäderna är dyra idag så är våra utgifter för bostaden, historiskt sett, en ganska låg andel av våra kostnader. Det ska man inte se som en möjlighet att konsumera och spendera, utan titta på dina marginaler och amortera på dina lån om de är höga.

Vad tror vi på Mäklarsamfundet om bostadsbubblans varande eller icke varande?
Faktum är att man inte vet om det har varit en bubbla förrän den eventuellt spricker. En avmattning av prisnivåerna på några procent i närtid vore sunt, men är inte att betrakta som en sprucken bubbla, mer som pyspunka.

Min bestämda uppfattning är att utvecklingen i närtid beror på vilka politiska beslut och reformer som kommer upp. Prisökningarna sker ju på grund av att utbudet inte möter efterfrågan där människor vill bo. Jag delar Stefan Ingves uppfattning om att det stundande amorteringskravet inte kommer att få särskilt stor effekt i praktiken, men håller inte med om att det är en begränsning i storleken på hushållens lån som behövs. Människor måste bo, och antalet bostäder ökar knappast genom att man försvårar tillgången till finansiering även för kapitalstarka bankkunder.

John Hassler visar inte på någon vidare verklighetsförankring när han tror att människor kan anpassa sina liv efter bostadsmarknaden. Har du fått en studieplats på annan ort (eller tillhör någon av de 40 procent av landets 20-24åringar som ännu inte fått en egen bostad och därför fortfarande bor hemma hos dina föräldrar), väntar barn eller ska skilja dig behöver du en bostad oavsett läge.

Vad det gäller att ”se över spekulationsköpen”, som John Hassler också föreslår, låter det vid en första läsning klokt, men jag har svårt att se hur det skulle gå till i praktiken? Det är månne riskfyllt som vilken annan kapitalplacering som helst att köpa och sälja bostäder i vinstsyfte, men det är inte olagligt. Mig veterligen kan heller inte bostadsrättsföreningar neka medlemmar utifrån misstanke att köparen inte tänkt bo i lägenheten.

Lösningarna stavas bostadsbyggande och ökad rörlighet i det befintliga beståndet. Och till dess något lossnar i någon del av bostadsmarknaden gäller det att jobba på med att försöka få såväl bostadskonsumenter som journalister att förstå komplexiteten i frågan. Vem har ansvar för vad? Mäklaren har ansvar för varje enskild affär hen gör, och i det ligger att jobba stenhårt med värderingen och prissättningen för att upprätthålla allmänhetens förtroende för branschen i en extremt prövande tid. Det gäller också att, trots att affärerna går allt snabbare, öka sin informationsgivning gentemot kund så att det skapas en rimlig förväntansbild.

Jag får då och då kritik när jag uttalar mig, journalister och reportrar brukar mena att ”jag talar i egen sak” när jag säger att det inte rör sig om en bostadsbubbla, i meningen att ”mäklarna är väl de som tjänar mest på det här prisrallyt”. Jag brukar då förklara att ingen tjänar på snabba affärer och hastiga beslut. Det mäklarna verkligen skulle tjäna på skulle vara att antalet bostadsaffärer ökade, alltså att flyttakten ökade – att människor i större utsträckning kunde anpassa sina boenden efter livets alla skeenden och inte tvärt om.

Vi på Mäklarsamfundet fortsätter därför med vårt påverkansarbete där våra fyra prioriterade områden är:
Ökat byggande
Ökad rörlighet i det befintliga bostadsbeståndet
Ökad konsumenttrygghet
Ökad kunskap om fastighetsmäklarnas expertroll

Vi fortsätter också att följa debatten och återrapportera här i nyhetsbrevet Fastighetsmäklaren.

Hör gärna av er med tankar och synpunkter!

Josefine Uppling
Analys- och kommunikationschef
Mäklarsamfundet

__________________________________________________________________________________
Läs de refererade artiklarna/se de refererade inslagen i sin helhet:

SVT den 6 oktober:
http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/ny-varning-sverige-kan-vara-pa-vag-mot...

Expressen den 6 oktober:
http://www.expressen.se/dinapengar/bostad/myndighet-varnar-for-en-bostad...

Expressen den 6 oktober:
http://www.expressen.se/dinapengar/bostad/ekonomernas-rad-sa-ska-du-tank...

DN den 8 oktober:
http://www.dn.se/debatt/risk-for-okande-boskulder-trots-krav-pa-amorteri...

SvD den 15 oktober:
http://www.svd.se/professor-daliga-signaler-pa-bostadsmarknaden

SR den 11 september 2014:
http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=1646&artikel=5961840

Hör Mäklarsamfundets VD Ingrid Eiken kommentera i SR:s Luncheko den 14 oktober (17:20 in i inslaget):
http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/617606?programid=4540

Se Mäklarsamfundets VD Ingrid Eiken medverka i EFNs Min Ekonomi den 13 oktober (05:18 in i inslaget):
http://www.efn.se/privatekonomi/din-ekonomi-leasingbil-och-pensionslotteri/