Sökformulär

Ändring av ägarförhållanden på köparsidan

<< Tillbaka till nyhetsbrevet


11 maj 2017

En av de mest frekventa frågorna som Mäklarsamfundets jurister får är vad som gäller om köparna av ett objekt önskar ändra ägarförhållandena mellan kontrakt och tillträde. Många, både mäklare, parter och ibland banken, tror att det räcker med att göra ett tilläggsavtal eller att helt enkelt göra ändringarna för hand i kontraktet. Detta är enligt vår uppfattning dock inte tillräckligt.

Nytt avtal krävs

En ändring av ägarförhållandet på köparsidan innebär en sådan grundläggande förändring som även berör delar av formkravet. Det kan därför inte längre ses som samma köp, utan i praktiken får det ses som en överenskommelse om återgång av det ingångna köpet i föreningen med ett nytt köp. Vår rekommendation är därför att ett nytt köpeavtal ska upprättas. Detta medför att säljaren måste vidtalas och acceptera att köpet går tillbaka och ersätts av ett nytt. Det innebär också att köpet inte längre kan anses ha skett vid det ursprungliga köpetillfället, utan istället sker och dokumenteras i det nya köpeavtalet, som också ska vara korrekt daterat. Detta får störst betydelse för det fall det ursprungliga avtalet träffats före ett årsskifte och, till följd av köparnas önskemål om förändring, ersätts av ett nytt avtal efter årsskiftet. Deklarationsplikten för säljaren inträder då först ett år senare eftersom deklarationen ska göras året efter att försäljningen (kontraktsdagen) skett.

Innan det nya avtalet träffas bör ett återgångsavtal upprättas mellan parterna som dokumenterar återgången. Återgångsavtalet villkoras lämpligen av att ett nytt köpeavtal tecknas. Är det fråga om en bostadsrätt så bör återgången även villkoras av att det nya köpeavtalet blir bindande, dvs. att medlemskap för tillkommande köpare beviljas. Vidare bör samtliga exemplar av det ursprungliga avtalet samlas in och makuleringsstämplas eller på annat sätt görs obrukbara i samband med att det nya avtalet blir bindande.

Man bör även vara uppmärksam på om det ursprungliga avtalet varit förenat med någon typ av villkor, t.ex. besiktningsvillkor eller lånevillkor som kan behöva formuleras annorlunda i det nya avtalet, eftersom förvärvstidpunkten blir en annan. För det fall handpenningen erlagts i anslutning till det ursprungliga köpeavtalet, och den erlagda handpenningen ska utgöra handpenning i det nya köpet, får det i köpeavtalet anges att handpenningen erlagts vid den tidpunkt den faktiskt erlades av köparen. Det kan även vara lämpligt att objektets skick knyts till den ursprungliga kontraktsdagen.

Den alternativa lösningen
Som framgår av ovan föranleder köparens önskemål om ändrade ägarförhållanden dels en hel del merarbete för mäklaren och inte sällan kan säljaren uppfatta situationen som osäker och motsätta sig en sådan förändring. Alternativet för köparen, om t.ex. en köpare ska tillkomma, är att den ursprungliga köparen säljer en andel av bostadsrätten/fastigheten till den tillkommande köparen för samma pris som andelen köptes. Är det fråga om en fastighet så kommer dock detta medföra en tillkommande kostnad för stämpelskatt. Den ursprungliga köparen kommer även behöva tillträda ensam gentemot säljaren.

Johanna Stampe 
Bitr. förbundsjurist